Carry-le-Rouet

Le marché de Carry-le-Rouet affiche une résilience structurelle malgré un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -0,3% confirmant une stagnation des valeurs, mais un prix médian au m² à 4 630€/m² restant supérieur à la moyenne des communes littorales du Var (+12% vs Fréjus, +8% vs Six-Fours-les-Plages). La faible rotation du parc (5 transactions annuelles pour un stock estimé à 1 200 logements) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. contrainte, mais la part de maisons à 55,2% limite l'exposition aux chocs de demande locative, typiques des zones urbaines densément peuplées. La pression fiscale indirecte (taux de vacance à 10,8%) est compensée par une attractivité résidentielle stable, portée par un revenu médian de 31 380€ (+15% vs moyenne régionale) et une pauvreté contenue à 6%.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,9% positionne Carry-le-Rouet dans une fourchette de rendement moyen pour le littoral varois, mais avec un profil risque/rendement équilibré : la part de locataires à 23,9% (vs 38% en moyenne nationale) réduit la volatilité locative, tandis que la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. reste modérée (loyer médian à 18,9€/m², soit un ratio prix/loyer de 20 ans, proche du seuil de rentabilité théorique). La stratégie optimale combine préservation patrimoniale (marché sous-évalué de 8% vs potentiel de revalorisation à moyen terme) et rendement modéré, avec un focus sur les biens en copropriété (72,1% de propriétaires) pour capter la demande secondaire. Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. est atténué par la faible densité de logements collectifs.

Le cadre de vie à Carry-le-Rouet présente un risque sécuritaire maîtrisé, avec des indicateurs de délinquance (3,7 cambriolages/1 000 habitants, 9,8 dégradations/1 000 habitants) inférieurs à la moyenne des communes touristiques du Var, mais une exposition aux trafics de stupéfiants (11,6/1 000 habitants) et aux violences hors famille (3/1 000 habitants) à surveiller. La densité d'équipements (510 pour 8 500 habitants) est supérieure à la moyenne des communes de taille similaire (+22% vs La Ciotat), avec un ratio santé/services de 0,7 (vs 0,5 en moyenne régionale), renforçant l'attractivité pour les ménages aisés. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente incluent la proximité des pôles d'emploi de Marseille (30 min) et la demande touristique saisonnière, mais la part élevée de résidences secondaires (estimée à 30%) limite la pression à l'achat pour résidence principale. Points de vigilance : dépendance au tourisme (11 équipements dédiés) et pression foncière résiduelle malgré la stagnation des prix.