Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 81 %.
Prix médian
6 375 €/m²
Loyer
31.5 €/m²
Rendement brut
5.9 %
Évolution/an
-2.7 %
Population
4 482
Revenu médian
25 920 €/an
Analyse de Cap-d'Ail
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Cap-d'Ail affiche une trajectoire baissière sur 5 ans avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -2.7%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. après une phase de stagnation des prix (6 375 €/m² en 2024). La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (12 transactions annuelles) suggère une demande élastique mais peu réactive, typique des communes littorales en phase de rééquilibrage post-crise sanitaire. La part de logements vacants à 7.7% indique un stock résiduel non absorbé, tandis que la structure du parc (14.8% de maisons) limite les opportunités de différenciation par la rareté, renforçant la pression à la baisse sur les prix unitaires.
Pour l'investisseur
Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.9% positionne Cap-d'Ail dans une fourchette moyenne pour le littoral azuréen, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (58.5% de locataires) et la faible rotation des biens (données transactions) suggèrent un risque de vacance structurelle. La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via des actifs premium (maisons ou biens rénovés) plutôt que la quête de rendement pur, compte tenu de la cyclicité du marché et de la sensibilité des prix aux chocs externes (tourisme, réglementation).
Pour le résident
Le niveau de vie médian (25 920 €) et un taux de pauvreté de 12% révèlent une population à pouvoir d'achat intermédiaire, avec une dépendance aux revenus du tourisme et des services. La densité d'équipements (351 pour 4 800 habitants) est supérieure à la moyenne des communes de taille similaire, mais l'offre en santé (41 équipements) et enseignement (4) reste insuffisante pour une ville résidentielle, créant un risque de désaffection des familles. Les indicateurs de sécurité (3.6 cambriolages/1 000 hab.) sont inférieurs à la moyenne nationale, mais les dégradations (12.9/1 000 hab.) et l'usage de stupéfiants (17.2/1 000 hab.) signalent une pression sociale localisée, susceptible de peser sur la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente.
Profil de Cap-d'Ail
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
4 482
habitants
Densité
2 134
hab/km²
Superficie
2.1
km²
Code postal
06320
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian25 920€/an+15%
Taux de pauvreté12,0%-17%
Propriétaires35,9%-38%
Locataires58,5%+46%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons14,8%-73%
Logements vacants7,7%-4%
Intercommunalité : Métropole Nice Côte d'Azur
Vitalité économique de Cap-d'Ail
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 0/100Dynamique de l'emploi salarié : 0/100
Emploi salarié privé
502
-5,3 % sur un an
Établissements employeurs
104
-3,7 % sur un an
Procédures collectives
4 822
dépt 06 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Cap-d'Ail
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 428 €
Femmes 2 303 € · hommes 2 502 € — soit 8 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 999 €
Professions intermédiaires2 522 €
Employés2 071 €
Ouvriers2 136 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Cap-d'Ail, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
63/100
forte
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Cap-d'Ail — à partir de données publiques.
Accessibilité85/100
Emploi & bassin54/100
Tourisme35/100
Transports
Gare de Cap-d'Ail0.8 km
Grandes lignes à Nice11 km
Gare régionale
Emploi & bassin
Aire de Monaco - Menton (partie française)couronne
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationMouvement de terrainSéismeFeu de forêtRupture de barrageTransport de marchandises dangereuses
Risques recensés
6
Arrêtés CatNat
19
Sismicité
moyenne
Radon
faible
Selon Géorisques, Cap-d'Ail est exposée à 6 types de risques recensés (inondation, mouvement de terrain, séisme, feu de forêt…). La commune a fait l'objet de 19 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Chocs Mécaniques liés à l'action des Vagues (2020). Sismicité moyenne (zone 4/5).
Tension assurantiellesous tension
À Cap-d'Ail, la pression sur l'assurance habitation est notable : 19 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation élevé
Climat chaud (méditerranéen ou tropical) : étés chauds et canicules fréquentes. Le besoin de climatisation (ou de pompe à chaleur réversible) y est élevé — un critère de confort et de valorisation qui pèse désormais dans une décision d'achat ou de location.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Cap-d'Ail
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Cap-d'Ail (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 1 358 DPE 7.6% de passoires (F/G)Classe médiane C
Taxe foncière à Cap-d'Ail
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Cap-d'Ail (38,30 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 206 €/an
sous la médiane nationale
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Cap-d'Ail −65 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Alpes-Maritimes (06), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
8 326
Part de CDI
56 %
Alternance
5 %
Brut médian proposé
1 900 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 131 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
5
Cap-d'Ail est moins sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 5/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Cap-d'Ail est 41ᵉ / 42 du département (Alpes-Maritimes) pour le cadre de vie.
Cambriolages3,6‰
Dégradations12,7‰
Violences intrafamiliales3,1‰
Violences hors foyer1,3‰
Vols contre les personnes13,6‰
Escroqueries5,8‰
Équipements & services à Cap-d'Ail
351 équipements recensés, soit 78 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
44
Commerces
41
Santé
4
Écoles & formation
20
Sport & culture
10
Transports
10
Tourisme
Médecins & tarifs à Cap-d'Ail
7 médecins référencés dans 2 spécialités — 86% en secteur 1 (tarif Sécu), 14% en secteur 2 (dépassements), 100% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.