Cagnes-sur-Mer

Le marché de Cagnes-sur-Mer affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix de 4.3% sur 5 ans (2019-2024), supérieur à l’inflation régionale, traduisant une demande soutenue malgré un contexte macroéconomique incertain. Le prix médian de 4 753€/m², couplé à un volume de transactions annuel de 71 (source DVF 2024), indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée mais ciblée sur des segments premium, excluant les actifs sous-optimisés. La part de vacance à 4.9% reste dans la fourchette acceptable pour une commune balnéaire, mais révèle une pression sur les segments bas de gamme, non compensée par une demande locative suffisante pour absorber l’offre excédentaire potentielle.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4.9% positionne Cagnes-sur-Mer en territoire compétitif pour un marché méditerranéen mature, avec un ratio loyer/prix (19.6€/m²) aligné sur des villes comme Nice ou Antibes, mais avec un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. accru en raison d’une part de locataires limitée à 39.5%. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée, avec un ratio loyer/revenu médian de 10.2%, suggérant une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages mais une sensibilité aux chocs économiques. Stratégiquement, l’investissement doit cibler des actifs haut de gamme (maisons à 22.2% de l’offre) ou des biens touristiques (49 équipements dédiés), où la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. est supérieure, plutôt que des logements standards exposés à une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. potentielle en cas de retournement du marché résidentiel.

Le revenu médian de 23 040€ et un taux de pauvreté à 13% révèlent une population en transition entre classes moyennes et supérieures, avec une attractivité résidentielle portée par le tourisme et les services haut de gamme (3 512 équipements pour 54 000 habitants). La sécurité, bien que dégradée par rapport à des villes comme Cannes (indice SSMSI 2025 à 4.5 cambriolages/1 000 hab.), reste dans une fourchette acceptable pour une zone touristique, avec des violences intrafamiliales (4.3/1 000) comme principal point de vigilance. La revente sera favorisée par la densité d’équipements (ratio 65 équipements/1 000 hab.), mais la désirabilité long terme dépendra de la capacité à maintenir un équilibre entre attractivité touristique et qualité de vie résidentielle, notamment via une gestion proactive des tensions sociales.