Bazas

Le marché de Bazas affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 5 transactions enregistrées en 2024, confirmant un cycle de stagnation malgré un prix médian de 1 827 €/m² stable depuis 2021. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,6% suggère une sous-évaluation relative, mais la part de logements vacants à 12,3% (contre une moyenne régionale à 8,5%) indique une pression vendeuse latente. La prédominance des maisons (69,2%) limite la flexibilité locative, tandis que le revenu médian de 20 910 € et un taux de pauvreté à 15% révèlent un pouvoir d'achat contraint, incompatible avec une hausse durable des prix.

Le couple risque/rendement penche vers une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur : le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,6% est attractif mais fragilisé par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (45,1% de locataires) et une vacance structurelle. La part de propriétaires à 53% limite la demande locative, tandis que la faible densité de transactions (5/an) expose à un risque de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les loyers médians à 10,1 €/m² ne couvrent pas les coûts de gestion dans un contexte de stagnation des prix, justifiant une approche opportuniste sur des actifs ciblés (petits logements ou rénovations).

Le cadre de vie à Bazas présente des risques de désirabilité liés à une densité d'équipements en dessous de la moyenne des communes comparables (479 équipements pour 5 000 habitants), avec un déficit marqué en santé (122 unités) et transports (4). La sécurité, bien que globalement maîtrisée (taux de cambriolages à 5 pour 1 000 habitants, inférieur à la moyenne départementale), montre des points de tension avec 5,8 violences hors famille et 5,2 violences intrafamiliales pour 1 000 habitants, suggérant des tensions sociales localisées. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande externe (retraités ou télétravailleurs), mais la faible attractivité des prix (1 827 €/m² vs 2 500 €/m² dans les communes voisines dynamiques) limite les marges de manœuvre.