Vergt

Le marché de Vergt affiche une prime de rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,4% sur un prix médian de 1 140€/m², révélant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle par rapport aux standards départementaux (Dordogne : ~1 450€/m²) et nationaux. Avec seulement 5 transactions enregistrées en 2022 (source DVF), la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché est anémique, suggérant une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). extrême vers une demande captive (résidents locaux ou investisseurs ciblant la niche locative). Le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). implicite sur 5 ans (2017-2022) est estimé à -1,2% par an, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé, probablement amplifié par la part élevée de logements vacants (7%) et la faible attractivité hors saison touristique.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,4% masque un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé (41% de locataires dans une zone à faible dynamisme économique, revenu médian à 19 610€) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. quasi nulle (loyer médian à 9,9€/m² pour des biens majoritairement anciens). La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via l'acquisition de maisons (76,6% du parc) en ciblant des profils de résidents stables (propriétaires à 56%) ou des investisseurs familiaux recherchant un rendement défensif. Les rendements purs sont à écarter sauf à négocier des décotes de 15-20% sur les prix 2022.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements modérée (211 équipements pour ~3 000 habitants) avec une concentration sur les services de base (95/211) et une carence en transports (2 équipements) et enseignement (6 équipements), limitant l'attractivité pour les familles. La sécurité est un point fort relatif (indice de dégradations à 4,5 pour 1 000 habitants, inférieur à la moyenne nationale) mais l'absence totale de trafics de stupéfiants ou de vols avec armes ne compense pas la faible désirabilité économique. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande externe (télétravailleurs, retraités), avec un risque de stagnation des prix à moyen terme sauf choc démographique positif.