Tourves

Le marché de Tourves affiche une correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -13.3%, confirmant un cycle baissier persistant malgré un prix médian au m² de 1704€, soit un niveau sous-évalué de 22% par rapport à la moyenne départementale (2180€/m²). La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (8 transactions en 2022) et une part de logements vacants à 10.6% révèlent une demande atone, tandis que la concentration de maisons (79%) limite la résilience du marché locatif, typique des zones périurbaines en décroissance démographique.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8.5% masque un risque locatif élevé : seulement 24.7% de locataires dans un bassin où 73% sont propriétaires, avec une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (loyer médian à 12€/m²). La stratégie doit privilégier l'acquisition à prix décoté pour capter une plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. potentielle à moyen terme, mais exige une sélection drastique des actifs (maisons avec potentiel locatif ou revente rapide) compte tenu de la faible rotation du parc.

Le cadre de vie présente des fragilités : un revenu médian de 21470€ et un taux de pauvreté à 17% indiquent une population vulnérable, tandis que la densité d'équipements (327 pour 10 000 habitants) est déséquilibrée (santé surreprésentée à 79 vs transports à 3). La sécurité, bien que meilleure que la moyenne régionale (5.7 cambriolages/1000 hab vs 8.5 en PACA), reste un point de vigilance avec des indicateurs de dégradations (8.3) et de violences intrafamiliales (3.6) supérieurs aux seuils de confort. La revente sera conditionnée par une amélioration du tissu économique local ou une reconversion du parc vacant.