Surgères

Le marché de Surgères affiche une performance exceptionnelle sur 5 ans avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 108,5%, bien au-dessus des moyennes régionales, confirmant un cycle haussier marqué par une demande soutenue malgré un volume de transactions DVF anormalement faible (3 en 2024), suggérant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement contrainte. Le prix médian de 2854€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,9%, révèle une prime de risque premium pour un marché de cette taille, où la rareté des biens disponibles (taux de vacance à 11,1%) exacerbe la pression à la hausse des prix. La concentration du parc en maisons (79,9%) limite l'élasticité de l'offre locative, renforçant la résilience des valeurs locatives malgré un revenu médian modeste (20860€).

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,9% sur un marché où 58,9% des ménages sont propriétaires et 39,4% locataires indique une faible tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer., incompatible avec une stratégie de rendement pur. La part élevée de propriétaires (58,9%) et le taux de pauvreté à 14% suggèrent une demande locative captive mais peu solvable, limitant les perspectives de revalorisation locative. La faible densité de transactions (3/an) et la prime de prix élevée (2854€/m²) orientent vers une approche patrimoniale, avec un horizon de détention long pour absorber les cycles de correction potentiels.

Le cadre de vie présente des risques modérés mais des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limités : un indice de sécurité global (SSMSI 2025) de 7,1 pour les cambriolages et 5,2 pour les violences hors famille révèle une insécurité relative par rapport aux standards urbains, tandis que les violences intrafamiliales (7,7) et sexuelles (3,3) pointent vers des tensions sociales structurelles. La densité d'équipements (559 pour 17434 habitants) est équilibrée, mais la concentration en services (264) et commerces (123) masque une offre médicale sous-dimensionnée (99), créant un risque de déséquilibre territorial. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande périurbaine solvable, mais la faible attractivité économique (revenu médian 20860€) limite les perspectives de plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. à court terme.