Saint-Jean-d'Angély

Le marché de Saint-Jean-d'Angély présente une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement contrainte par un stock de logements vacants à 21,6%, bien au-dessus du seuil de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (part locataires à 45,4%), ce qui génère une pression à la baisse sur les prix malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,6% en 2024. Le prix médian au m² à 1 393€, stable depuis 2021 (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). 0%), révèle un cycle de stagnation prolongée, incompatible avec une stratégie de plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. à court terme. La faible rotation du parc (5 transactions en 2024) confirme l'absence de dynamique haussière, positionnant le marché en phase de correction latente, où seuls les actifs sous-évalués (maisons à 68,5% du parc) pourraient capter une demande résiduelle.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,6% masque une rentabilité nette dégradée par des charges locatives élevées (taux de pauvreté à 22% et revenu médian à 19 560€), réduisant la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages. La part des locataires (45,4%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (ratio loyer/revenu > 30%) indiquent un marché locatif polarisé vers des profils précaires, limitant la capacité à absorber des hausses de loyer. La stratégie optimale se concentre sur l'acquisition de biens sous-évalués (maisons) avec un levier fiscal (Pinel) pour compenser la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix., mais exclut toute approche de rendement pur en raison du risque de vacance structurelle.

Le cadre de vie est fragilisé par une insécurité supérieure à la moyenne nationale (indice SSMSI à 1,3x la moyenne des villes de même taille), avec des violences intrafamiliales (7,2/1000 habitants) et des dégradations (13,9/1000) en tête des indicateurs. La densité d'équipements (788 pour 17 347 habitants) est déséquilibrée, avec un déficit en santé (180 équipements pour 10 000 habitants vs 250 en moyenne régionale) et en transports (7 vs 15), pénalisant la mobilité. La revente sera conditionnée par une amélioration de la sécurité et une requalification du parc vacant, mais les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. restent limités à une niche de primo-accédants ou d'investisseurs locaux cherchant à capitaliser sur un marché sous-évalué.