Saint-Étienne-de-Tulmont

Le marché de Saint-Étienne-de-Tulmont affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement limitée avec un volume de transactions DVF de 3 unités en 2021, suggérant une faible polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des flux d'investissement malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,9% qui se situe 1,5 point au-dessus de la moyenne des communes rurales du Tarn-et-Garonne (6,4%). Le prix médian de 1 646€/m², stable depuis 2021, indique une absence de cycle haussier ou de correction significative, confirmant un marché en phase de stagnation où les actifs résidentiels se négocient à un niveau sous-évalué de 12% par rapport à la moyenne départementale (1 870€/m²). La part de maisons à 91,8% et le taux de vacance maîtrisé à 3,9% renforcent la résilience des prix, mais la faible rotation des actifs (3 transactions) expose les investisseurs à un risque de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à court terme.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,9% qui compense partiellement la faible tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (25,4% de locataires) et l'absence de dynamique démographique (revenu médian de 22 540€, soit -18% par rapport à la moyenne régionale). La part de propriétaires à 73,6% limite la pression locative, mais le rendement net après charges (estimé à 5,2%) reste attractif pour des profils recherchant des cash-flows immédiats dans un environnement fiscal avantageux (zones non tendues). La stratégie optimale consiste à cibler des biens en location meublée ou des résidences secondaires pour maximiser la rentabilité, tout en anticipant une revente lente en raison du faible volume transactionnel.

Le cadre de vie présente un risque modéré de désirabilité avec un indice de sécurité favorable (5,2 dégradations pour 1 000 habitants, 3,7 escroqueries, et absence de vols violents ou de trafic de stupéfiants), mais une densité d'équipements limitée (164 équipements pour 3 500 habitants, soit -22% par rapport à la moyenne des communes de taille similaire). Les équipements de santé (40) et commerciaux (21) sont sous-dimensionnés pour une population de 3 500 habitants, tandis que l'absence de transports en commun et d'équipements touristiques réduit l'attractivité pour les profils mobiles. La revente sera conditionnée par la capacité à repositionner le bien comme résidence principale pour des ménages locaux (revenu médian de 22 540€) ou comme pied-à-terre pour des actifs travaillant dans l'agglomération de Montauban (30 km), avec un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 8 à 10% en cas de revente forcée.