Montauban

Le marché de Montauban affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans de 1%, contrebalançant une inflation annuelle moyenne de 2,5% sur la période, ce qui suggère une sous-évaluation relative du marché (-1,5% de perte de pouvoir d'achat annuelle). Le prix médian de 1 731 €/m², couplé à un volume de transactions annuel de 81 unités (source DVF 2024), indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée mais ciblée, avec un ratio transactions/parc immobilier de 0,4%, typique des marchés périurbains en phase de maturation. La part de maisons à 55,9% renforce la stabilité des actifs, les biens individuels étant moins sensibles aux cycles de correction que les appartements, dont la part vacante de 11,3% signale une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée mais non critique.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,8% positionne Montauban comme un marché à rendement pur attractif, supérieur de 200 à 300 pb à la moyenne des villes de taille similaire en Occitanie, compensant un taux de pauvreté de 18% et un revenu médian de 21 010 €, qui limitent la capacité d'emprunt des ménages locaux. La part de locataires à 43,7% et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian de 11,3 €/m² pour un prix médian de 1 731 €/m²) génèrent un ratio loyer/prix de 0,65%, en ligne avec les standards de rentabilité locative pour des actifs en périphérie des métropoles régionales. La stratégie optimale consiste en un mix rendement/préservation patrimoniale, avec une préférence pour les biens individuels en centre-ville ou les petits collectifs en périphérie, où la demande locative est moins volatile.

Le cadre de vie à Montauban présente un équilibre risque/désirabilité avec une densité d'équipements de 2 980 unités pour 61 958 habitants (2021), soit un ratio de 48 équipements/1 000 habitants, supérieur à la moyenne des villes de 50 000 à 100 000 habitants en France (42 équipements/1 000 habitants). La sécurité, mesurée par un indice de criminalité de 43,8 pour 1 000 habitants (SSMSI 2025), est inférieure à la moyenne nationale (52,3), mais avec des points de vigilance sur les vols violents (0,3/1 000 habitants) et les dégradations (8,7/1 000 habitants), nécessitant une analyse fine des quartiers. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. incluent la proximité des axes A20 et A62, ainsi que la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des équipements de santé (784 unités) et d'enseignement (51 unités), qui soutiennent la demande résidentielle à moyen terme.