Saint-Apollinaire

Le marché de Saint-Apollinaire affiche une **correction structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de -0,9%, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian au m² de 2 500 €, stable depuis 2024. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché est faible (5 transactions en 2024), reflétant une demande atone, tandis que le taux de vacance de 3,8% suggère un déséquilibre offre/demande modéré mais persistant. La part élevée de maisons (51,2%) limite la pression à la hausse des prix, typique des zones périurbaines où la spéculation foncière est moins marquée que dans les pôles urbains.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,7% positionne Saint-Apollinaire comme un marché **à haut rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges).**, mais la part des locataires (35%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian de 14 €/m²) indiquent une demande locative **peu élastique**. La stratégie optimale pour un investisseur est un **rendement pur ciblé** sur des biens anciens nécessitant des travaux, avec une revente à horizon 7-10 ans pour capter une éventuelle reprise cyclique, compte tenu du revenu médian de 24 700 € et d’un taux de pauvreté de 7% qui limitent la capacité d’endettement des ménages locaux.

Le cadre de vie est **sécurisé** (indice de criminalité SSMSI inférieur à la moyenne régionale) mais **peu équipé** (336 équipements pour une population non précisée), avec une densité commerciale faible (27 commerces) et une offre de services limitée (181 services). La part de propriétaires (64,1%) et le revenu médian de 24 700 € suggèrent une population **stable mais peu solvable**, avec un risque de déséquilibre démographique à moyen terme. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur l’attractivité de la métropole dijonnaise (10 km) et la rareté des biens anciens, mais la faible dynamique des prix impose une **stratégie de préservation patrimoniale** plutôt qu’une plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. rapide.