Saint-André-de-Cubzac

Le marché de Saint-André-de-Cubzac affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,3% sur un prix médian de 2 344€/m² en 2024, traduisant une attractivité locative supérieure à la moyenne nationale (4,5% en 2023). La structure du parc immobilier (73,6% de maisons) limite la pression sur les prix, tandis que le taux de vacance à 4,5% suggère une demande locative stable mais non saturante. Le volume de transactions (7 en 2024) indique un marché peu liquide, typique des communes périurbaines où les prix évoluent en cycle long avec une CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). estimée à +2,1% sur 5 ans, inférieure au CAC 40 immobilier (+3,8%). La part des locataires (44,7%) et le revenu médian (21 960€) confirment un bassin de demande solvable mais peu spéculatif, avec un risque de correction limitée en cas de retournement économique grâce à la prédominance de l'habitat individuel.

Le couple risque/rendement est équilibré pour un investisseur en rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,3% supérieur au seuil de rentabilité moyen des villes de taille similaire (5,2%). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est modérée (part locataires à 44,7%), mais la structure du parc (73,6% de maisons) réduit la volatilité des loyers. La part des propriétaires (53,2%) limite les opportunités de rendement élevé, tandis que le taux de pauvreté (12%) et le revenu médian (21 960€) indiquent une demande locative contrainte par le pouvoir d'achat. Stratégie recommandée : cibler les biens locatifs en périphérie du centre-ville pour maximiser le rendement, tout en privilégiant des baux longs (3 ans) pour sécuriser les revenus. Le marché est sous-évalué par rapport à sa zone d'emploi (Bordeaux Métropole), offrant une marge de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à moyen terme.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements modérée (876 pour 10 000 habitants), avec une concentration sur les services (420) et les commerces (152), ce qui limite les risques de désaffection. La sécurité est un point de vigilance : les indicateurs SSMSI 2025 (7 cambriolages, 10,8 dégradations, 8,6 vols de personnes pour 1 000 habitants) dépassent les seuils des communes comparables de taille similaire, avec un risque de dégradation de l'image résidentielle. Le niveau de vie (revenu médian à 21 960€) et le taux de pauvreté (12%) suggèrent une population en transition, avec une demande de résidence principale stable mais peu premium. Points de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente : la proximité de Bordeaux (25 km) et l'accès à l'A10 renforcent l'attractivité, mais la surreprésentation des maisons limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. pour les petits budgets. Le marché est résilient mais nécessite une sélection fine des quartiers pour éviter les zones à risque de vacance structurelle.