Roquefort-la-Bédoule

Le marché de Roquefort-la-Bédoule affiche une correction structurelle depuis 5 ans, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -8.3% sur la période, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian au m² de 3 440€ en 2024. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (5 transactions annuelles) reflète une demande atone, aggravée par une part de logements vacants de 6.3%, supérieure à la moyenne régionale. La concentration en maisons (68.2%) limite l'élasticité de l'offre locative, tandis que le revenu médian de 26 220€ suggère une capacité d'achat contrainte, incompatible avec une reprise des prix à court terme.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.8% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible, avec seulement 27.2% de locataires et un loyer médian au m² de 16.7€, soit un ratio loyer/prix de 0.49% mensuel, inférieur au seuil de rentabilité standard. La part élevée de propriétaires (69.7%) réduit le bassin locatif potentiel, tandis que le taux de pauvreté de 9% indique un risque de solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des locataires. Stratégiquement, ce marché est à proscrire pour un rendement pur, mais pourrait intéresser un investisseur en préservation patrimoniale à horizon 10 ans, sous réserve d'une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d'acquisition de 15-20% pour absorber le risque de vacance.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements modérée (335 pour 13 000 habitants), avec des faiblesses structurelles en santé (107 équipements pour 10 000 habitants) et transports (5 points), limitant l'attractivité pour les ménages actifs. La sécurité, bien que globalement maîtrisée (indice SSMSI de 6.1 pour les cambriolages), présente des points de vigilance avec des vols dans les véhicules (4.5) et dégradations (6.6) supérieurs à la moyenne des communes similaires. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande périurbaine toulonnaise, mais la désirabilité reste fragile en l'absence de polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique ou touristique.