Pacy-sur-Eure

Le marché de Pacy-sur-Eure affiche une trajectoire de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans à -3,4%, confirmant un cycle baissier malgré un prix médian de 1 807 €/m² encore supérieur à la moyenne des communes périurbaines normandes. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché (4 transactions en 2024) et une part de logements vacants à 9,5% signalent une demande locative et à l'achat en retrait, potentiellement amplifiée par un revenu médian de 23 160 € et un taux de pauvreté à 9%, limitant la capacité d'investissement des ménages locaux. La polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché vers les maisons (70%) suggère une segmentation où les biens résidentiels premium résistent mieux, mais la dynamique globale reste sous tension avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif à 8,4% reflétant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. des prix plutôt qu'une attractivité intrinsèque.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,4% masque un risque de vacance structurelle (part locataires à 42,9%) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible, avec seulement 12,7 €/m² de loyer médian pour un marché où les ménages modestes dominent. La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via l'acquisition de biens sous-évalués (écart prix/loyer anormalement élevé) ou la rénovation ciblée pour capter une demande de primo-accédants, mais avec une marge de sécurité réduite compte tenu du CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). négatif et de la faible rotation des actifs. Les investisseurs en rendement pur devraient exiger une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. supplémentaire de 10 à 15% pour compenser le risque de stagnation des prix.

Le cadre de vie présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limités : une densité d'équipements moyenne (438 pour 8 000 habitants) avec une surreprésentation des services (210) et commerces (108) compensant partiellement un niveau de vie modeste (revenu médian à 23 160 €). La sécurité, bien que supérieure à la moyenne nationale (indice SSMSI à 2,6 pour les cambriolages), reste fragile avec des indicateurs de violences intra-familliales (4,2) et de dégradations (8,8) supérieurs aux seuils de tranquillité urbaine. La revente sera conditionnée par la capacité à repositionner le bien vers des profils de ménages plus aisés (cadres, télétravailleurs) ou à capitaliser sur la proximité de l'Eure et des axes routiers (A13, N154), mais la désirabilité reste contrainte par la faible attractivité économique locale et la stagnation démographique.