Noyon

Le marché de Noyon affiche une performance exceptionnelle sur 5 ans avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 17,4%, bien au-dessus de la moyenne nationale, confirmant une phase haussière structurelle malgré un prix médian au m² de 1 302€, en dessous du seuil de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. optimal pour un actif résidentiel. La tension transactionnelle (12 ventes en 2023) révèle une faible rotation du parc, symptomatique d’un marché polarisé où les acquéreurs conservent leurs actifs, limitant l’offre disponible et amplifiant la pression à la hausse des prix. La part de logements vacants à 12,4% indique un potentiel de réactivation du marché si des politiques de rénovation ou de relocation ciblée étaient déployées, mais le ratio reste contenu pour une ville de cette taille, suggérant une demande latente non satisfaite.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 11,3% positionne Noyon comme un actif à haut rendement pur, mais la structure locative (58,8% de locataires) et le revenu médian de 17 150€ soulignent un risque de solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages, avec un taux de pauvreté à 30% indiquant une fragilité économique du bassin. La part de maisons (43,3%) limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. des petits lots, tandis que la faible densité de transactions (12 en 2023) suggère une difficulté à revendre rapidement, justifiant une stratégie d’investissement en rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges). ciblé sur des segments spécifiques (studios, T2) ou une approche patrimoniale avec un horizon long terme (>10 ans) pour absorber la volatilité. Le marché est sous-évalué en termes de prix/m² mais surrévalué en termes de rendement, nécessitant une due diligence renforcée sur la qualité des locataires.

Le cadre de vie à Noyon présente des risques structurels liés à la précarité économique (30% de pauvreté) et à une sécurité dégradée (indice de cambriolages à 3,3 pour 1 000 habitants, supérieur à la moyenne des villes de taille similaire), avec des violences intra et extra-familiales élevées (10,3 et 9,7 pour 1 000), impactant la désirabilité résidentielle. La densité d’équipements (854 pour 12 000 habitants) est correcte mais déséquilibrée vers les services (367) et les commerces (167), au détriment des équipements culturels et sportifs (61), limitant l’attractivité pour les ménages aisés. La revente sera conditionnée par la capacité à repositionner la ville comme un pôle économique local (via des politiques de revitalisation) ou à cibler des niches (télétravailleurs, retraités) pour compenser la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché.