Montargis

Le marché de Montargis affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 6,4% sur 5 ans (2019-2024), supérieur à la moyenne régionale, suggérant une dynamique haussière modérée mais pérenne. Le prix médian de 1 509 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,1%, indique une prime de risque significative pour les investisseurs, compensée par une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. soutenue par 24 transactions annuelles (source DVF 2024). La part de logements vacants (13,5%) et de maisons (24,5%) révèle une pression locative modérée, avec un stock disponible en dessous du seuil d'alerte (15%), limitant les risques de surcapacité tout en maintenant une tension sur les prix.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement, avec un taux brut de 9,1% bien au-dessus de la moyenne nationale (4-5%), justifié par une part de locataires de 69,1% et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. confirmée par le ratio loyer/prix (0,76%). La stratégie optimale pour un investisseur est la capitalisation sur le rendement pur, avec une cible de rentabilité nette après charges de 6-7%, sous réserve d'une gestion locative rigoureuse compte tenu du revenu médian faible (16 630 €) et d'un taux de pauvreté élevé (33%), exposant à des impayés. Le profil de préservation patrimoniale est secondaire, sauf à cibler des segments spécifiques (neuf ou rénové) pour réduire les risques de vacance.

Le cadre de vie à Montargis présente des risques socio-économiques élevés, avec un revenu médian de 16 630 € et un taux de pauvreté de 33%, indiquant une population vulnérable aux chocs économiques. La densité d'équipements (1 356 pour 16 630 habitants) est supérieure à la moyenne des villes similaires, mais leur répartition inégale (312 équipements de santé pour 301 commerces) suggère des déséquilibres sectoriels. Le risque sécuritaire est modéré à élevé, avec des indicateurs de trafics de stupéfiants (3,5/1 000 hab.) et de violences intrafamiliales (11,5/1 000 hab.) supérieurs aux moyennes départementales, impactant la désirabilité. La revente sera conditionnée par une amélioration du tissu économique local ou une reconversion du parc immobilier vers des segments plus résilients (résidences étudiantes, senior).