Mont-de-Marsan

Le marché de Mont-de-Marsan affiche une trajectoire de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -2.4%, confirmant un cycle baissier persistant malgré un prix médian au m² de 1765€ en 2024. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste faible avec seulement 45 transactions enregistrées (DVF 2024), suggérant une demande atone et une offre potentiellement surévaluée. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7.5% masque une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite liée à la dépréciation des actifs, indiquant un marché en phase de stabilisation post-correction avec des opportunités de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. sélective pour les acquéreurs à horizon long terme.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7.5% sur un marché en stagnation (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). -2.4%) révèle une prime de risque élevée pour un bassin locatif où 47.4% des ménages sont locataires, mais avec une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian à 11€/m²). La part de vacance à 8.5% et la faible rotation des transactions (45/an) limitent la flexibilité opérationnelle, orientant vers une stratégie de préservation patrimoniale plutôt que de rendement pur. Les actifs sous-évalués pourraient bénéficier d’un rebond cyclique, mais nécessitent une due diligence renforcée sur la qualité des locataires et la vétusté des biens.

Le cadre de vie présente des risques socio-économiques modérés avec un revenu médian de 21 640€ et un taux de pauvreté à 15%, tandis que la densité d’équipements (1 621 pour 30 000 habitants) reste en deçà des standards des villes de taille similaire, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les indicateurs de sécurité (SSMSI 2025) révèlent une criminalité opportuniste (vols accessoires à 12.5/1000 hab.) et des violences intrafamiliales à 2.7/1000 hab., suggérant un environnement résidentiel à risque modéré. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des équipements culturels et sportifs (42 unités), mais leur impact est dilué par la faible attractivité globale du territoire.