Mirecourt

Le marché de Mirecourt affiche une **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans à -6,7%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif élevé (15,2%). La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. est faible (3 transactions DVF en 2024), reflétant une demande atone dans un bassin où 22% des logements sont vacants, signe d’un déséquilibre offre/demande persistant. Le prix médian à 600€/m², en dessous du seuil de rentabilité locative standard, suggère une **sous-évaluation chronique** mais aussi un risque de dépréciation supplémentaire si la tendance ne s’inverse pas.

Le couple risque/rendement est **déséquilibré** : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 15,2% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part locataires à 59,8% mais marché peu dynamique) et une vacance structurelle (22%). La stratégie doit privilégier la **préservation patrimoniale** via des actifs ciblés (maisons à 36% du parc) ou une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d’achat >20% pour absorber le risque de vacance résiduelle. Les rendements purs sont illusoires sans levier fiscal ou subvention (ex : dispositifs Pinel en zone C).

Le cadre de vie est **fragilisé** par un niveau de vie médian bas (19 590€) et un taux de pauvreté à 21%, limitant la désirabilité à long terme. La densité d’équipements (491 pour 6 000 habitants) est correcte mais polarisée vers les services de base (160) et la santé (146), sans attractivité touristique (6 équipements). La sécurité, mesurée par les infractions pour 1 000 habitants (violences intrafamiliales à 2,8, escroqueries à 8,9), est **moyenne-basse**, réduisant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. résident dans les actifs patrimoniaux (maisons) ou les niches locales (artisanat, circuits courts), mais le risque de stagnation démographique persiste.