Graulhet

Le marché de Graulhet affiche une anomalie de rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. à 19,2% pour un prix médian au m² de 601€, traduisant une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. structurelle malgré un stock vacant de 8,6% et une part de maisons à 77,9%. Le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). implicite sur 5 ans (2017-2022) suggère une stagnation des prix, avec un volume de transactions DVF de 6 unités en 2022 révélant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. extrêmement faible. Cette configuration indique un marché en cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongée, où la demande locative (34,2% de locataires) absorbe l'offre sans pression haussière sur les prix, confirmant un déséquilibre offre/demande structurel.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 19,2% masque un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé (part locataires à 34,2% mais tension faible) et une illiquidité chronique (6 transactions/an). La part de propriétaires à 64,3% limite la pression locative, tandis que le revenu médian de 18 290€ et un taux de pauvreté à 23% réduisent la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages. Stratégiquement, l'investissement locatif pur est à proscrire ; seule une approche de préservation patrimoniale (acquisition à prix décoté avec potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à moyen terme) peut se justifier, sous réserve d'une analyse approfondie des coûts de rénovation et de la dynamique démographique future.

Le cadre de vie présente des risques socio-économiques majeurs : un revenu médian de 18 290€ et un taux de pauvreté de 23% signalent une fragilité économique structurelle, tandis que la densité d'équipements (652 pour 13 800 habitants) révèle une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). insuffisante des services essentiels. La sécurité est préoccupante avec 4,9 cambriolages et 8,5 violences intrafamiliales pour 1 000 habitants, contrebalancée par des indicateurs de dégradations (10,5) et de vols (6,2) dans la moyenne basse des villes similaires. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont quasi inexistants en l'état, avec une désirabilité résidentielle faible pour les ménages aisés. Points de vigilance : dépendance aux subventions locales, pression fiscale potentielle, et absence de transports structurants (0 équipement).