Malijai

Le marché de Malijai affiche une **sous-performance structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans à -1,8%, confirmant un cycle de **dépréciation prolongée** malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif élevé (10,2%). La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché est faible, illustrée par seulement 4 transactions annuelles (DVF 2024), suggérant une **illiquidité chronique** et une pression vendeuse persistante. Le prix médian de 1 182 €/m², combiné à un taux de vacance de 11,6%, indique une **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle** des actifs, potentiellement amplifiée par une demande locative atone (part de locataires à 37,1%) et une offre excédentaire de maisons (66,7% des logements).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,2% masque un **risque de dégradation des cash-flows** : la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (part de locataires sous la moyenne régionale), et le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). négatif suggère une **érosion future des loyers**. La stratégie doit privilégier une **approche défensive** (acquisition à prix décoté pour revente à horizon 5-7 ans) ou une **optimisation fiscale** (déduction des charges élevées liées à la vacance). Les investisseurs en quête de préservation patrimoniale doivent éviter ce marché, sauf pour des actifs ciblés (résidences secondaires ou niches locatives).

Le cadre de vie de Malijai présente des **déséquilibres structurels** : un revenu médian de 20 430 € (inférieur de 25% à la moyenne nationale) et une densité d'équipements limitée (99 équipements pour 2 000 habitants, dont seulement 6 commerces et 4 structures d'enseignement) réduisent l'attractivité résidentielle. La sécurité, bien que correcte (taux de cambriolages à 7,8 pour 1 000 habitants, inférieur à la moyenne des communes similaires), est contrebalancée par des indicateurs de trafic de stupéfiants (5,4 pour 1 000 habitants). La revente sera **lente et sélective**, avec une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. concentrée sur les profils locaux ou les investisseurs en quête de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché..