Lyon

Le marché lyonnais affiche une correction structurelle depuis 5 ans, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -3.5% sur la période, confirmant un cycle de stagnation malgré un prix médian de 4 829 €/m² en 2024. La faible part de maisons (2.5%) et un taux de vacance de 8.6% suggèrent une offre immobilière peu diversifiée et une demande locative captive, limitant la résilience des prix. Les 1 339 transactions annuelles (DVF 2024) révèlent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée, typique des métropoles en phase de maturation, où les ajustements de prix sont absorbés par des segments spécifiques (T2/T3 en centre-ville).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. implicite (estimé à ~3.5-4% sur les T2/T3) est compressé par la pression locative (64% de locataires) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée, mais sécurisée par la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique du territoire. La part élevée de locataires (64%) et le revenu médian de 24 570 € annuels indiquent une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative fragile, nécessitant une sélection rigoureuse des actifs (quartiers comme La Part-Dieu ou Gerland). La stratégie optimale combine préservation patrimoniale (ciblage des zones en gentrification) et rendement modéré (15-20% des actifs en coliving ou résidences étudiantes).

Lyon présente un cadre de vie sous tension, avec une densité d'équipements élevée (21 886 équipements pour 556 392 habitants) mais une sécurité dégradée (6.9 cambriolages/1 000 hab., 39.4 vols aux personnes/1 000 hab.), compromettant la désirabilité des quartiers périphériques. Le taux de pauvreté de 15% et la part de propriétaires de 33.8% révèlent une fracture sociale marquée, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente dans les zones moins centrales. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans les secteurs bien desservis (transports : 220 équipements) et équipés (santé : 5 563 équipements), tandis que les points de vigilance incluent la dégradation du cadre de vie (11.2 dégradations/1 000 hab.) et la pression fiscale locale.