Lombez

Le marché de Lombez affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 5 transactions enregistrées en 2021 (source DVF), confirmant un cycle de stagnation post-2021 malgré un prix médian de 836€/m². Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 14.4% suggère une sous-évaluation relative, mais cette prime de risque est compensée par une part de logements vacants à 5.2%, indiquant une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. insuffisante pour absorber une demande spéculative. La prédominance des maisons (84.7%) limite la flexibilité du parc immobilier, réduisant la résilience du marché face à un choc de demande.

La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale plutôt que le rendement pur : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 14.4% masque une volatilité élevée due à un taux de pauvreté à 13% et un revenu médian de 21 630€, incompatible avec une demande locative stable. La part de locataires (32.5%) est trop faible pour justifier un investissement locatif pur, tandis que la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian à 10€/m²) révèle un déséquilibre structurel. L'absence de transactions récentes (5 en 2021) confirme l'absence de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix., imposant une approche long terme avec décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 15-20% pour compenser le risque de blocage.

Le cadre de vie est polarisé vers une clientèle locale à faible pouvoir d'achat, avec un revenu médian de 21 630€ et un taux de pauvreté à 13%, limitant la désirabilité pour une résidence principale haut de gamme. La densité d'équipements (204 au total) est concentrée sur les services (92) et commerces (33), mais l'absence de transports et la faible offre en santé (45) et enseignement (4) réduisent l'attractivité pour les familles. Le niveau de sécurité est contrasté : les dégradations (5.4) et escroqueries (9.9) par 1 000 habitants (SSMSI 2025) signalent une insécurité latente, tandis que les vols violents et trafics sont nuls, suggérant une criminalité opportuniste plutôt que organisée. La revente sera conditionnée par la capacité à cibler une niche (résidences secondaires ou investisseurs locaux), avec un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10-15% en cas de retournement économique.