Le Vigan

Le marché du Vigan affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 3,3% sur 5 ans, malgré un prix médian au m² de 872€, soit un niveau sous-évalué de 22% par rapport à la moyenne des communes du Gard (source : Notaires 2024). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est confirmée par un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 13,1%, supérieur de 4,8 points à la moyenne régionale, indiquant une demande locative captive. Le taux de vacance de 17,1% (vs 8,2% en Occitanie) suggère une offre excédentaire en logements collectifs, mais la part de maisons (45,7%) limite l'impact sur les prix, maintenant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résiliente sur le segment haut de gamme.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 13,1% compensant partiellement le risque de vacance. La part de locataires (44,8%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian à 9,5€/m²) indiquent une demande locative stable, mais la pauvreté élevée (29%) et le revenu médian faible (17 450€) limitent la capacité d'emprunt des ménages, réduisant la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. du bassin locatif. Stratégie recommandée : cibler les petits logements (T2-T3) en copropriété pour maximiser le rendement, avec une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10-15% sur les prix pour absorber le risque de vacance.

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité faible, avec un revenu médian de 17 450€ et un taux de pauvreté de 29%, reflétant une population vulnérable aux chocs économiques. La densité d'équipements (492 pour 4 000 habitants) est supérieure à la moyenne des communes de taille similaire, mais la répartition déséquilibrée (134 équipements de santé, 102 commerces) révèle des carences en services essentiels. La sécurité est préoccupante, avec des indicateurs de dégradations (15,3/1 000 hab.) et de violences intrafamiliales (5,2/1 000 hab.) supérieurs aux moyennes départementales, pesant sur la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Points de vigilance : éviter les quartiers périphériques et privilégier les zones centrales avec accès aux services, malgré un risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. à moyen terme.