Gréasque

Le marché de Gréasque affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions enregistrées en 2022 (source DVF), confirmant un cycle de stagnation malgré un prix médian de 3 678€/m² stable depuis 2020. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,4% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian à 16,5€/m²), mais l'absence de dynamique transactionnelle suggère un marché sous-évalué par défaut de demande solvable, avec un risque de correction à la baisse si la pression démographique ne se matérialise pas. La part de logements vacants à 5,1% (supérieure à la moyenne régionale) indique un déséquilibre offre/demande latent, renforcé par une structure de marché dominée à 77,8% par des maisons, limitant la flexibilité d'ajustement des prix.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5,4% est attractif pour un marché périphérique, mais la part des locataires à 29,3% (contre 38% en PACA) et la faible densité de transactions (3/an) réduisent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à court terme. La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via l'acquisition de biens sous-évalués (écart prix/loyer défavorable) avec un horizon de détention long (5+ ans), en ciblant les segments maison (77,8% du parc) où la demande locative est plus résiliente que pour les appartements. Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. est modéré mais non nul (5,1% de vacants), nécessitant une sélection rigoureuse des actifs.

Le cadre de vie est marqué par une sécurité relative (indice SSMSI 2025 à 2,9 cambriolages/1000 habitants, inférieur à la moyenne départementale) mais une désirabilité limitée par la faible densité d'équipements (251 équipements pour 4 500 habitants, soit 0,056 équipement/habitant contre 0,075 en PACA). Le niveau de vie médian (25 730€/an) et un taux de pauvreté à 7% (contre 13% en PACA) indiquent une population solvable, mais la concentration des équipements dans les services (123/251) et l'absence de pôles touristiques ou commerciaux majeurs (37 commerces, 2 transports) réduisent l'attractivité résidentielle. La revente sera conditionnée par la capacité à capter une demande périurbaine (Aix-Marseille à 20 km) ou des primo-accédants locaux, avec un risque de stagnation des prix si la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique ne s'améliore pas.