Gournay-en-Bray

Le marché de Gournay-en-Bray affiche une trajectoire baissière structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -12%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif élevé à 13.9%. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché est anémique avec seulement 3 transactions enregistrées en 2023, suggérant une sous-évaluation potentielle mais aussi une faible profondeur de marché. Le taux de vacance à 13.4% et la part de maisons à 52.5% indiquent une offre résidentielle déséquilibrée, avec une demande locative insuffisante pour absorber le stock disponible, ce qui explique la pression à la baisse sur les prix.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 13.9% masque un risque de vacance structurelle (59.7% de locataires) et une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative fragile, avec un revenu médian de 18 960€ et un taux de pauvreté à 20%. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible, comme en témoigne le loyer médian de 9.5€/m², incompatible avec une stratégie de rendement pur. Une approche patrimoniale de préservation capitalistique serait plus adaptée, en ciblant des actifs sous-évalués pour une revente à moyen terme (3-5 ans) dans un marché en cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse..

Le cadre de vie présente des risques socio-économiques élevés avec un revenu médian à 18 960€ et un taux de pauvreté de 20%, limitant la désirabilité résidentielle. La densité d'équipements (556 pour 12 312 habitants) est faible, avec une concentration anormale dans les services (226) au détriment des commerces (151) et transports (2), révélant une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des équipements vers les besoins primaires. La sécurité est préoccupante avec des indicateurs de violences intrafamiliales (9.3) et hors famille (8.2) supérieurs aux moyennes régionales, tandis que les cambriolages (3.4) et dégradations (12.4) signalent une insécurité urbaine modérée. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sera contrainte par ce profil, avec des points de vigilance sur la vacance structurelle et la pression fiscale locale.