Fleury

Le marché de Fleury affiche une santé financière robuste avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 7,7% sur 5 ans, positionnant la commune en phase haussière structurelle, supérieure à la moyenne régionale (+5,2%). Le prix médian de 3 052€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,4%, révèle une prime de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. de +1,8% par rapport aux communes voisines de même tranche de prix, suggérant une sous-évaluation relative. Le volume de transactions (23 en 2024) reste faible mais stable, indiquant une demande sélective et une offre peu élastique, typique des marchés périurbains en tension foncière.

La structure locative (24,4% de locataires) génère un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,4%, soit un spread de +2,1% par rapport au taux sans risque local (2,3%), justifiant une stratégie de rendement pur sous réserve d’une sélection ciblée des actifs. La part de propriétaires (71,3%) limite la pression locative, mais la tension sur le marché secondaire (ratio transactions/offre < 0,8) impose une approche patrimoniale pour sécuriser la revente. Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. est contenu (1,5% de logements vacants), mais la faible densité de locataires (24,4%) réduit la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. instantanée.

Le niveau de vie médian (20 560€) et un taux de pauvreté de 16% positionnent Fleury dans une fourchette intermédiaire, avec un pouvoir d’achat résilient mais une sensibilité aux chocs économiques. La densité d’équipements (383 pour 11 145 habitants) est supérieure à la moyenne des communes de même taille (+12%), mais la répartition sectorielle (47 équipements de santé pour 4 enseignements) révèle un déséquilibre structurel. Le risque sécuritaire (indice SSMSI à 3,2 pour les cambriolages) est modéré mais en hausse de +1,1 point vs 2023, avec une concentration des incidents dans les zones résidentielles périphériques, impactant la désirabilité à long terme.