Fleurance

Le marché de Fleurance présente une configuration atypique avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,4% sur un prix médian de 1 201€/m² en 2023, suggérant une sous-évaluation structurelle du parc locatif face à la demande. Le volume de transactions (5 en 2023) indique une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. extrêmement faible, compatible avec un marché de niche où les actifs se transigent à des prix décotés pour compenser l'absence de profondeur. La part de logements vacants (12,7%) et la prédominance des maisons (75,6%) confirment un parc immobilier peu adapté aux dynamiques urbaines contemporaines, renforçant le risque de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. à moyen terme en l'absence de rénovation du stock.

Le couple rendement/risque est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,4% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part locataires à 41,1%) et une vacance structurelle (12,7%), indiquant une demande locative insuffisante pour absorber l'offre. La stratégie doit privilégier l'acquisition de biens à rénover pour cibler une clientèle propriétaire (57% des ménages) ou des investisseurs en résidence secondaire, avec une prime de risque justifiée par la décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. actuelle mais nécessitant un horizon long (>10 ans) pour absorber les coûts de transaction élevés (faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix.).

Le cadre de vie est marqué par un revenu médian de 20 230€ et un taux de pauvreté de 16%, révélant une population vulnérable aux chocs économiques, ce qui limite la désirabilité du territoire. La densité d'équipements (574 pour 12 734 habitants en 2021) est supérieure à la moyenne des communes de taille similaire, mais leur répartition déséquilibrée (129 équipements de santé, 114 commerces) suggère une offre surdimensionnée pour une demande locale atone. Les indicateurs de sécurité (6 cambriolages, 9 dégradations pour 10 000 habitants) sont inférieurs aux seuils critiques, mais la faible densité de transports (2 équipements) et l'absence de polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). touristique (6 équipements) réduisent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente, avec un risque de stagnation des prix en l'absence de leviers externes.