Draguignan

Le marché de Draguignan affiche une résilience structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 7,2% sur 5 ans, supérieur à la moyenne nationale des villes moyennes (4,8%), confirmant une dynamique haussière soutenue par une demande locative captive. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,5% sur un prix médian de 1 900€/m² révèle une prime de risque de 2,3 points par rapport aux rendements des grandes métropoles (6,2% à Lyon), compensant une vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. de 13,8% par une tension structurelle sur les petits logements (part des maisons à 39% limitant l'offre locative neuve). La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. du marché est modérée avec 89 transactions annuelles, mais la croissance des prix suggère un cycle de maturation en phase ascendante, sans signe de surchauffe (ratio prix/loyer de 14,2 vs seuil d'alerte à 20).

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux brut de 8,5% qui masque une vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevée (13,8%) et une part de locataires de 46,3% indiquant une population mobile. La solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages est fragile (revenu médian de 20 720€ et taux de pauvreté à 19%), mais la prime de risque de 2,3 points justifie une stratégie de ciblage des petits T2/T3 en périphérie du centre-ville, où la demande locative est moins volatile. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. sur les petits logements (part des maisons à 39%) limite le risque de turnover, mais impose une gestion active des vacants.

Le cadre de vie présente des risques modérés en sécurité (indice de cambriolages à 4,8 pour 1 000 habitants, supérieur à la moyenne des villes de même taille) et une désirabilité limitée par un revenu médian de 20 720€ et un taux de pauvreté à 19%, réduisant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. La densité d'équipements (2 547 pour 40 000 habitants) est équilibrée, mais la concentration des services (1 311) et des commerces (509) dans le centre-ville crée une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). défavorable aux quartiers périphériques. La revente sera conditionnée par la rénovation des zones à risque (violences intrafamiliales à 3,7 pour 1 000 habitants) et une politique municipale de sécurisation des espaces publics.