Delle

Le marché de Delle affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 1.9% sur 5 ans, inférieur à l’inflation moyenne (2.3% sur la période), signalant une sous-performance structurelle malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. élevé de 10.8%. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (7 transactions annuelles pour un parc de 12.8% de logements vacants) et un prix médian de 1 193€/m², soit 35% en dessous de la moyenne régionale (1 850€/m² en Bourgogne-Franche-Comté), suggèrent un marché polarisé où la demande solvable est contrainte par un revenu médian de 21 080€ et un taux de pauvreté de 19%. L’écart entre loyer médian (10.7€/m²) et prix au m² place le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. à un niveau anormalement élevé, reflétant soit une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle des actifs, soit une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. artificielle liée à l’offre excédentaire de logements vacants.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10.8% masque un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé (50.4% de locataires dans un marché où 12.8% des logements sont vacants) et une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative fragile (revenu médian de 21 080€ pour un loyer médian de 1 070€/an, soit un ratio de 5.1%, proche du seuil de tension à 30% du revenu). La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via l’acquisition de biens sous-évalués (écart de 35% vs moyenne régionale) avec un horizon long terme, en ciblant les segments de marché où la vacance est inférieure à la moyenne (ex : maisons, 41% du parc) ou en anticipant une correction des prix si la pression fiscale locale s’accentue.

Le cadre de vie présente des risques socio-économiques élevés : un indice de sécurité dégradé (4.2 cambriolages/1 000 habitants vs 2.8 en moyenne nationale) avec des violences intrafamiliales à 8.5/1 000, et une densité d’équipements limitée (358 équipements pour 5 500 habitants, soit 0.065 équipement/habitant vs 0.12 en moyenne régionale). La désirabilité est contrainte par un revenu médian de 21 080€ et un taux de pauvreté de 19%, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. résident dans la proximité des axes transfrontaliers (Suisse) et la pression foncière modérée, mais nécessitent une sélection fine des quartiers (ex : cibler les zones avec densité d’équipements > 0.08/habitant) pour limiter l’exposition au risque de dépréciation.