Cognin

Le marché de Cognin affiche une résilience structurelle malgré un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans de -0,4%, confirmant une phase de correction modérée post-crise sanitaire. Le prix médian de 3 229 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,1%, révèle une sous-évaluation relative par rapport aux communes voisines de l’agglomération chambérienne (ex. : Chambéry : 3 800 €/m², rendement 4,8%), suggérant un potentiel de rattrapage à moyen terme. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (3 transactions DVF en 2024) indique un marché étroit, mais la part de maisons (33%) et la vacance maîtrisée (7%) limitent les risques de surstockage, typiques des zones périurbaines en tension foncière.

La stratégie de rendement pur est viable à court terme avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,1%, supérieur à la moyenne régionale (5,2%), mais le couple risque/rendement reste déséquilibré par un marché locatif peu tendu (part locataires : 42,3%) et un revenu médian de 22 680 €, proche du seuil de solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative (ratio loyer/revenu médian : 28%). La polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du bassin locatif vers les actifs modestes (taux de pauvreté : 12%) expose à des risques de vacance ou de dégradation, justifiant une approche sélective (ciblage des T2/T3 en bon état) ou une sortie rapide en cas de retournement des taux d’intérêt.

Le cadre de vie à Cognin présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limités par une densité d’équipements modérée (367 équipements pour 6 000 habitants, soit 0,06 équipement/habitant vs 0,08 en moyenne pour les communes de taille similaire en Savoie), avec une concentration sur les services de proximité (154/367) et une carence en transports (3 équipements). La sécurité, bien que supérieure à la moyenne départementale (indice SSMSI : 9,7 cambriolages/1 000 hab vs 12,5 en Savoie), reste fragile sur les dégradations (10,5/1 000 hab) et les violences intrafamiliales (2,7/1 000 hab), facteurs de dépréciation à long terme. La revente sera conditionnée par la capacité à capter la demande des primo-accédants locaux, mais la faible attractivité touristique (2 équipements) et la dépendance au marché chambérien limitent la désirabilité hors période de correction des taux.