Castets

Le marché de Castets affiche une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle avec un prix médian au m² à 1 391€ en 2022, soit un niveau inférieur de 35% à la moyenne départementale (2 140€/m² en Landes, source Notaires 2023), confirmant un positionnement en zone périphérique sous-évaluée. L'absence de transactions enregistrées sur l'année (3 ventes DVF) révèle une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. atone, symptomatique d'un bassin immobilier marginalisé où l'offre excède la demande solvable, typique des territoires ruraux en déclin démographique. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,1% masque une prime de risque excessive, reflétant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de prix non compensée par une dynamique locative, ce qui suggère un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé plutôt qu'une opportunité d'arbitrage.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,1% sur un loyer médian de 11,7€/m² expose à un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé, avec un ratio loyer/prix (0,84%) bien en deçà du seuil de rentabilité minimale (1,2%) pour un marché résidentiel stable. La part des locataires (estimée à 22% via l'INSEE 2021) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. quasi nulle (taux de vacance >5%) orientent vers une stratégie de rendement pur à court terme, mais avec une prime de risque non maîtrisable : le rendement net après charges (estimé à 6,5%) ne couvre pas le risque de dépréciation du capital (-2,1% CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans en zone rurale landaise, source MeilleursAgents).

Le niveau de vie médian (1 240€/mois, INSEE 2021) et la densité d'équipements (1,3 équipement culturel/sportif pour 1 000 habitants vs 2,8 en moyenne régionale) indiquent un cadre de vie peu attractif pour les ménages mobiles, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. La sécurité, mesurée par un indice de criminalité de 38,2 pour 1 000 habitants (SSMSI 2022, +12% vs moyenne nationale), aggrave le risque de dépréciation, tandis que l'absence de polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique (taux d'emploi local à 61%, -8 points vs Landes) réduit la résilience du marché. Les seuls leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans une niche de primo-accédants ou de résidences secondaires, mais sous réserve d'une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. supplémentaire de 15-20% pour absorber le risque systémique.