Castanet-Tolosan

Le marché de Castanet-Tolosan affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -3.6%, confirmant une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de -10.8% depuis 2018 (2917€/m² en 2023 vs ~3268€/m² projeté). La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. reste faible (8 transactions DVF en 2023) malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.4%, suggérant une demande locative en tension modérée mais une offre vendeuse rigide. La part de logements vacants à 4.6% (vs seuil critique de 5%) indique un équilibre précaire entre offre et demande, avec un risque de stagnation des prix si la tendance se prolonge.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5.4% sur un marché en correction (-3.6% CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an).) expose à une double pression (baisse des prix + rendements compressés). La part de locataires à 53.6% et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (loyer médian à 13.2€/m²) suggèrent une demande locative captive, mais la décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. des prix limite l'opportunité de plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat.. Stratégie recommandée : cibler des actifs sous-évalués avec un horizon long terme (>10 ans) ou des niches (résidences étudiantes, coliving) pour capter une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résiliente.

Le cadre de vie présente des risques modérés : un revenu médian de 24930€/an et un taux de pauvreté à 11% révèlent une population en tension économique, tandis que la densité d'équipements (644 pour 10k habitants) est supérieure à la moyenne des communes similaires, offrant une attractivité fonctionnelle. La sécurité, mesurée par un indice SSMSI à 7.6 cambriolages/1000 habitants, est dans la moyenne basse des villes de cette taille, avec des points de vigilance sur les dégradations (8/1000) et les violences intrafamiliales (3.3/1000). La revente sera soutenue par la proximité de Toulouse (15 min), mais la désirabilité reste fragile en cas de retournement économique.