Carqueiranne

Le marché de Carqueiranne affiche une phase de correction structurelle, confirmée par un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans à -0,5% (médiane 2024 : 4 562€/m²), malgré un volume de transactions DVF anémique (25 unités), révélant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. atone. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. annuelle de 0,1% par rapport à l’inflation (2,5% sur la période) suggère un décalage entre valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. et pouvoir d’achat local, avec un risque de sous-performance en cas de retournement macroéconomique. La part de logements vacants (5,4%) dépasse le seuil d’équilibre (4-5%), signalant une pression à la baisse sur les prix dans les segments non différenciés.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 4,7% (loyer médian : 18€/m²) positionne Carqueiranne en territoire marginal pour une stratégie de rendement pur, avec un spread de seulement 2,2% au-dessus du taux sans risque (2,5% en 2024), insuffisant pour compenser le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. (33,3% de locataires) et la faible tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer.. La concentration des ménages en propriété (62,7%) limite la demande locative résiliente, tandis que la part de maisons (51%) suggère une offre peu adaptée aux besoins des locataires urbains. Une approche patrimoniale (acquisition pour résidence principale ou valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. long terme) serait plus pertinente, sous réserve d’une sélection ciblée sur les biens premium ou les zones touristiques.

Le cadre de vie de Carqueiranne présente un paradoxe : un niveau de vie médian élevé (26 440€/an) et une pauvreté contenue (10%), mais une désirabilité fragilisée par une densité d’équipements standard (737 équipements pour 10 000 habitants) et une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). touristique marquée (18 équipements dédiés vs 108 commerces de proximité). La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 7,2 cambriolages pour 1 000 habitants, est supérieure à la moyenne régionale, mais les dégradations (9,7/1 000) et les violences intrafamiliales (2,9/1 000) indiquent des tensions sociales localisées. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur la proximité des pôles d’emploi de Toulon (15 km) et la valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. des biens avec vue mer ou accès direct aux plages, tandis que les zones résidentielles standard (haussmanniennes ou pavillonnaires) pourraient subir une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. en cas de ralentissement économique.