Cambrai

Le marché de Cambrai affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 2.6% sur 5 ans, inférieur à la moyenne nationale des villes moyennes (3.1%), suggérant un cycle de croissance atone mais sans correction brutale. Le prix médian de 1 661 €/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7.9%, positionne la commune en territoire de rendement pur, où la prime de risque compense un potentiel de plus-valueplus-value — Gain réalisé à la revente, lorsque le prix de vente dépasse le prix d'achat. limité. La part de logements vacants à 10.6% (vs 8.2% en moyenne régionale) indique une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. structurellement faible, mais la concentration des transactions (10 ventes en 2024) révèle une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. étroite, réservée aux investisseurs ciblant des niches spécifiques (petits logements, centres-villes dégradés).

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement, avec un taux brut de 7.9% qui masque une vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevée (54.5% de locataires) et une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. fragile des ménages (revenu médian de 19 160 €/an, taux de pauvreté à 22%). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer., mesurée par un loyer médian de 11 €/m², est insuffisante pour absorber les risques de turnover ou d’impayés, justifiant une stratégie de rendement pur uniquement pour des actifs sous-évalués ou nécessitant une rénovation ciblée. Les investisseurs patrimoniaux devraient éviter ce marché, sauf à négocier des décotes de 15-20% sur les prix du marché pour compenser le risque de stagnation des loyers.

Le cadre de vie à Cambrai présente des vulnérabilités structurelles : un niveau de vie médian de 19 160 €/an (3e décile national) et une densité d’équipements (1 896 pour 33 000 habitants) inférieure à la moyenne des villes de même taille, avec une surreprésentation des services de base (705) au détriment des équipements haut de gamme (16 en tourisme, 30 en sports/culture). La sécurité, mesurée par un indice de 4.2 cambriolages pour 1 000 habitants (vs 3.1 en moyenne régionale), révèle une criminalité opportuniste concentrée dans les quartiers périphériques. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont limités à la demande locale (propriétaires à 44.2%) et aux primo-accédants, tandis que les points de vigilance incluent la dégradation du bâti (10.6% de vacance) et l’absence de polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). économique forte, réduisant l’attractivité hors du bassin local.