Basse-Goulaine

Le marché de Basse-Goulaine affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions enregistrées en 2021, confirmant un cycle de stagnation malgré un prix médian de 3 224 €/m² stable depuis 2021. Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5% suggère une sous-évaluation relative à la moyenne régionale, mais l'absence de données d'évolution CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans (millesime unique) indique un risque de correction latente, d'autant que la part de logements vacants (3,1%) dépasse le seuil de tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (2-2,5%). La domination des maisons (81,4%) renforce la rigidité du marché, limitant l'ajustement des prix à la baisse mais aussi à la hausse.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 5% sur un marché illiquide (24,5% de locataires) expose à un risque de vacance prolongée, d'autant que le revenu médian de 28 280 € (taux de pauvreté à 5%) limite la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (part locataires <30%), ce qui justifie une stratégie de ciblage des résidences principales plutôt que des investissements locatifs purs. La concentration en propriétaires (74,7%) réduit la pression sur les loyers mais limite aussi la demande d'investissement locatif.

Le cadre de vie présente une désirabilité modérée avec une densité d'équipements équilibrée (459 pour 10 000 habitants), mais une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). marquée vers les services (191) et la santé (109), compensant partiellement un déficit en enseignement (12) et transports (7). La sécurité, mesurée par un indice SSMSI de 7,5 cambriolages pour 1 000 habitants, est supérieure à la moyenne départementale (10,2), mais les violences intrafamiliales (2,5) et les dégradations (4) signalent des tensions sociales localisées. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente est contrainte par la structure du parc immobilier (81,4% de maisons), limitant l'accès aux primo-accédants, tandis que le revenu médian élevé (28 280 €) et le faible taux de pauvreté (5%) en font une cible pour les ménages stables, mais peu pour les investisseurs.