Aubergenville

Le marché d'Aubergenville affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,5%, supérieur à la moyenne francilienne (6-7%), mais porté par un prix médian au m² de 1 979€, en retrait de 25% sur le département (Yvelines). La tension transactionnelle (20 ventes en 2021) suggère une faible profondeur de marché, avec un stock de 4,1% de logements vacants (vs 3,2% en Île-de-France), indiquant une offre excédentaire structurelle. Le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix depuis 2021 reste atone, confirmant un cycle de stagnation post-Covid, où la demande locative (50,9% de locataires) compense partiellement la faible rotation des propriétaires (47,8%).

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,5% masque un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé (taux de pauvreté à 14% vs 11% en Île-de-France) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (loyer médian à 15,7€/m², soit -18% vs moyenne régionale). La part de locataires (50,9%) et la faible rotation des propriétaires (47,8%) indiquent une demande captive, mais peu solvable. Stratégie recommandée : cibler des biens sous-évalués (écart prix/loyer) avec un levier de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. par rénovation, en acceptant un horizon de détention long (5+ ans) pour absorber la correction des prix.

Le cadre de vie est polarisé : un revenu médian de 22 380€/an (vs 30 000€ en Île-de-France) et une densité d'équipements (448 pour 11 000 habitants) inférieure à la moyenne des communes de taille similaire, avec une surreprésentation des services (172) au détriment des commerces (83) et transports (17), limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. La sécurité est un point de vigilance : un indice de cambriolages à 3,4/1 000 habitants (vs 2,1 en Île-de-France) et des violences intrafamiliales à 5/1 000 (vs 3,5) suggèrent une pression sociale élevée. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. résident dans la proximité des pôles d'emploi de Mantes-la-Jolie (15 km) et la rénovation des biens pour capter une demande en hausse de qualité résidentielle.