Agen

Le marché d'Agen affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 3,1% sur 5 ans (2019-2024), sous-évalué par rapport à la moyenne nationale des villes intermédiaires (+4,2%). Le prix médian de 1 667€/m², couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,6%, suggère une prime de risque locatif de 2,1 points supérieure à la moyenne des villes de même taille, compensant partiellement la pression sur les loyers (10,6€/m²). La part de logements vacants à 14,8% indique une offre excédentaire structurelle, mais la faible rotation des transactions (101 ventes annuelles pour 33 000 habitants) limite la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. immédiate, justifiant une stratégie d'acquisition ciblée sur les segments sous-évalués (maisons à 29,1% du parc).

Le couple rendement/risque penche vers une approche hybride : le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,6% est attractif pour un marché en cycle de stagnation, mais la part locative de 65,7% et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (ratio loyer/revenu médian à 6,7%) réduisent la marge de manœuvre sur les hausses de loyers. La solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des locataires est fragilisée par un taux de pauvreté à 25% et un revenu médian de 18 770€, ce qui expose à des impayés en cas de choc économique. Une stratégie de préservation patrimoniale (acquisition de biens sous-évalués avec potentiel de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à moyen terme) est préférable à une quête de rendement pur, d'autant que le marché affiche une inertie des prix (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). faible).

Le cadre de vie à Agen présente des risques sociaux élevés : l'indice de sécurité (SSMSI 2025) révèle une surreprésentation des dégradations (17,1/1000 habitants) et des vols violents (1,3/1000), supérieurs aux moyennes régionales, ce qui dégrade la désirabilité du parc locatif. La densité d'équipements (2 106 pour 33 000 habitants) est équilibrée, mais la concentration des services (785) et des commerces (565) dans le centre-ville crée une polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des prix, limitant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. en périphérie. Les violences intrafamiliales (5,7/1000) et les trafics de stupéfiants (1,4/1000) signalent des tensions sociales persistantes, réduisant l'attractivité pour les ménages aisés. La revente sera conditionnée par une amélioration sécuritaire ou une ciblage des zones résidentielles (ex : quartiers nord avec moins de 10/1000 incidents).