Vichy

Le marché de Vichy affiche une résilience atypique avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 9% sur 5 ans (2019-2024), soit un rythme supérieur à la moyenne nationale des villes thermales (+2,3 points). Cette performance s'appuie sur un prix médian de 2051€/m², positionnant le marché en phase haussière malgré un stock vacant de 20,9% (contre 8,2% en moyenne régionale), suggérant une segmentation entre actifs premium et segments sous-optimisés. La tension transactionnelle (76 transactions DVF en 2024) confirme une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. ciblée sur les segments résidentiels et locatifs, avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 6,1% indiquant une prime de risque justifiée par la polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). du marché autour des actifs thermaux et des résidences secondaires.

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement locatifrendement locatif — Ce que rapporte un bien mis en location, en % de son prix d'achat (avant charges)., avec un taux brut de 6,1% supérieur à la moyenne des villes de taille comparable (4,8%), mais grevé par une part locative de 55,9% et une vacance structurelle de 20,9%. La solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des locataires est fragile (revenu médian de 19740€, taux de pauvreté à 22%), limitant la capacité à absorber des hausses de loyers. La stratégie optimale consiste à cibler les segments haut de gamme (thermes, résidences seniors) où la demande locative est moins sensible au pouvoir d'achat, tout en évitant les actifs nécessitant une rénovation lourde compte tenu du stock vacant élevé.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements élevée (2077 équipements pour 26 000 habitants, soit 80 équipements/1000 habitants contre 65 en moyenne régionale), mais avec une répartition déséquilibrée : 518 équipements de santé (ratio de 20/1000 habitants, soit 3,5 fois la moyenne nationale) compensant partiellement le revenu médian faible (19740€). La sécurité présente des points de vigilance : taux de vols violents à 0,8 pour 1000 habitants (contre 0,5 en moyenne nationale) et violences intrafamiliales à 5 pour 1000 habitants (soit +66% vs moyenne régionale), suggérant une pression sociale sous-jacente. La revente sera liquide pour les actifs thermaux ou les résidences seniors, mais les segments intermédiaires (maisons à 20,4% du parc) subiront une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle en raison de la vacance et de la faible attractivité hors saison.