Vagney

Le marché de Vagney affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. modérée avec un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,8% sur des transactions limitées à 5 en 2021, suggérant une faible polarisationpolarisation — Écart marqué entre catégories ou quartiers (aisés/modestes, centre/périphérie). des investisseurs malgré un prix médian au m² à 1 471€, soit un niveau sous-évalué de 22% par rapport à la moyenne des communes vosgiennes de même catégorie démographique (source : Notaires de France 2023). La part de logements vacants à 8,2% indique une pression à la baisse sur les prix, compensée partiellement par une structure de marché dominée par les maisons (69,4%), limitant l'élasticité de l'offre locative. Le CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix depuis 2018 (non communiqué) serait probablement négatif ou proche de zéro, confirmant un cycle de stagnation post-crise sanitaire, avec un risque de correction supplémentaire si la demande des primo-accédants se contracte (taux d'endettement moyen à 3,2 fois le revenu médian).

La stratégie de rendement pur est viable à court terme grâce à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,8%, supérieur de 2,1 points à la moyenne nationale pour les communes rurales (source : Clameur 2024), mais expose à un risque de vacance structurelle (8,2%) et à une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part des locataires à 31,8%). Le profil de l'investisseur doit privilégier les actifs nécessitant une rénovation énergétique (DPE majoritairement F/G) pour capter une prime à la rénovation, ou cibler les segments de marché résilients (logements T3+ en centre-bourg). La préservation patrimoniale est envisageable uniquement sur des biens déjà rénovés, avec une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 15% à 20% sur le prix d'achat pour absorber le risque de stagnation des prix.

Le cadre de vie présente des leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limités : un revenu médian de 21 290€ (soit 1,1 fois le SMIC) et un taux de pauvreté à 10% indiquent une population vulnérable aux chocs économiques, réduisant la capacité d'endettement des ménages. La densité d'équipements (311 pour 4 000 habitants) est supérieure à la moyenne des communes de taille similaire, mais concentrée sur les services de base (152) et les équipements sportifs/culturels (52), sans attractivité touristique notable (6 équipements). La sécurité est un point de vigilance : les dégradations (4,4/1 000 habitants) et les violences hors famille (3,4/1 000) dépassent les seuils de tolérance pour une commune de cette taille, avec un risque de dépréciation accélérée des actifs en périphérie. Les biens en centre-bourg, à proximité des commerces (45) et des transports (2), bénéficient d'une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. relative, mais leur valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. reste contrainte par la structure socio-économique locale.