Saint-Girons

Le marché de Saint-Girons affiche une dynamique haussière atypique avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de 15,8% sur 5 ans, contrastant avec un prix médian au m² de 1 241€, soit un niveau inférieur de 32% à la moyenne des communes de même taille en Occitanie. Cette performance s’explique par une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. structurelle (rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9%) et une rareté des transactions (5 ventes en 2023), suggérant une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. limitée mais une résilience des prix en cas de correction macroéconomique, portée par une demande locale captive et une offre contrainte par la part élevée de logements vacants (18,8%).

Le couple risque/rendement est déséquilibré en faveur du rendement pur, avec un taux brut de 9% supérieur de 2,5 points à la moyenne nationale pour les villes de cette taille, mais compensé par une part de locataires modérée (45,5%) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. volatile. La stratégie optimale consiste à cibler des actifs en bon état dans les quartiers centraux pour maximiser la préservation patrimoniale, tout en acceptant un rendement net après vacance et charges de 6-7%, compte tenu d’un marché locatif peu liquide et d’une demande locative dépendante des fluctuations économiques locales.

Le cadre de vie de Saint-Girons présente des risques socio-économiques élevés avec un revenu médian de 19 820€ (soit -28% vs moyenne régionale) et un taux de pauvreté de 20%, indiquant une population vulnérable aux chocs économiques. La densité d’équipements (906 pour 6 500 habitants) est supérieure à la moyenne des villes comparables, mais leur répartition déséquilibrée (242 équipements de santé vs 23 commerces) révèle des déséquilibres structurels. La sécurité est préoccupante avec des indicateurs de violences intrafamiliales (6,7/1 000 hab.) et de dégradations (12,3/1 000 hab.) supérieurs aux seuils critiques, limitant la désirabilité à long terme et la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente, malgré une attractivité touristique marginale (23 équipements).