Saint-Gaudens

Le marché de Saint-Gaudens affiche une santé financière atypique avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à 10,2%, supérieur à la moyenne nationale des villes de taille comparable, suggérant une dynamique haussière soutenue par une demande structurelle. Le prix médian au m² (1075€) reste sous-évalué de 25% par rapport à des communes voisines polarisées (ex : Toulouse à 3500€/m²), créant un potentiel de rattrapage. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (9 transactions en 2024) indique un marché peu spéculatif, résilient aux chocs externes mais vulnérable à un retournement de cycle si la demande locative venait à faiblir.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,9% positionne Saint-Gaudens comme un marché à haut rendement pur, avec un ratio loyer/prix (0,91%) supérieur à la moyenne des villes de même catégorie (0,75%). La part de locataires (49,9%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (ratio loyer/prix élevé) confirment une demande locative captive, justifiant une stratégie d'acquisition pour optimisation fiscale ou constitution de patrimoine. Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. (14,5% de logements vacants) impose une sélection rigoureuse des actifs et une diversification géographique au sein de la commune.

Le niveau de vie médian (19340€) et un taux de pauvreté à 22% révèlent une population en tension économique, limitant la capacité d'achat et la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. La densité d'équipements (1146 pour 11 000 habitants) est équilibrée mais déséquilibrée vers les services de base (449) et la santé (320), avec un déficit en transports (7) et enseignement (30), points de vigilance pour les familles. Le taux de criminalité (10,5 cambriolages pour 1000 habitants) est modéré mais les violences intrafamiliales (6,3) et escroqueries (6,9) signalent des risques sociaux à surveiller, impactant la désirabilité à long terme.