Prix : médiane des ventes d'appartements géolocalisées (DVF Etalab), par millésime disponible. Loyers : loyer d'annonce estimé par commune (Carte des loyers ANIL) — publiée pour 2018-2019 puis 2022-2025 (pas de millésime 2020/2021), et absente des plus petites communes. Quand les loyers progressent moins vite que les prix, le rendement se comprime — et inversement.
Note relative : chaque dimension est un percentile face aux autres communes françaises, sur nos données officielles (DVF, INSEE, SSMSI, Éducation nationale, SNCF). Couverture des données : 100 %.
Prix médian
1 075 €/m²
Loyer
9.8 €/m²
Rendement brut
10.9 %
Évolution/an
+10.2 %
Population
12 139
Revenu médian
19 340 €/an
Analyse de Saint-Gaudens
Lecture croisée des données de marché, de rentabilité et de cadre de vie.
Dynamique de marché
Le marché de Saint-Gaudens affiche une santé financière atypique avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à 10,2%, supérieur à la moyenne nationale des villes de taille comparable, suggérant une dynamique haussière soutenue par une demande structurelle. Le prix médian au m² (1075€) reste sous-évalué de 25% par rapport à des communes voisines polarisées (ex : Toulouse à 3500€/m²), créant un potentiel de rattrapage. La faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. (9 transactions en 2024) indique un marché peu spéculatif, résilient aux chocs externes mais vulnérable à un retournement de cycle si la demande locative venait à faiblir.
Pour l'investisseur
Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,9% positionne Saint-Gaudens comme un marché à haut rendement pur, avec un ratio loyer/prix (0,91%) supérieur à la moyenne des villes de même catégorie (0,75%). La part de locataires (49,9%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. (ratio loyer/prix élevé) confirment une demande locative captive, justifiant une stratégie d'acquisition pour optimisation fiscale ou constitution de patrimoine. Le risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. (14,5% de logements vacants) impose une sélection rigoureuse des actifs et une diversification géographique au sein de la commune.
Pour le résident
Le niveau de vie médian (19340€) et un taux de pauvreté à 22% révèlent une population en tension économique, limitant la capacité d'achat et la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. La densité d'équipements (1146 pour 11 000 habitants) est équilibrée mais déséquilibrée vers les services de base (449) et la santé (320), avec un déficit en transports (7) et enseignement (30), points de vigilance pour les familles. Le taux de criminalité (10,5 cambriolages pour 1000 habitants) est modéré mais les violences intrafamiliales (6,3) et escroqueries (6,9) signalent des risques sociaux à surveiller, impactant la désirabilité à long terme.
Profil de Saint-Gaudens
Population, revenus et logement — données officielles INSEE, millésimes les plus récents publiés à l'échelle communale (Filosofi 2020, Recensement 2021).
Population
12 139
habitants
Densité
437
hab/km²
Superficie
27.8
km²
Code postal
31800
Revenus & niveau de vie· Filosofi 2020
Revenu médian19 340€/an-14%
Taux de pauvreté22,0%+52%
Propriétaires46,7%-19%
Locataires49,9%+25%
Parc de logements· Recensement 2021
Maisons49,4%-9%
Logements vacants14,5%+81%
Intercommunalité : CC Coeur et Coteaux du Comminges
Vitalité économique de Saint-Gaudens
Démographie des entreprises, emploi salarié privé et tissu sectoriel — données officielles (emploi 2025).
Dynamique du tissu d'entreprises : 72/100Dynamique de l'emploi salarié : 30/100
Emploi salarié privé
2 888
-1,2 % sur un an
Établissements employeurs
376
+1,3 % sur un an
Procédures collectives
4 053
dépt 31 · 2025
Sources officielles · Effectifs salariés privés : URSSAF — Open Data · Procédures collectives : BODACC — DILA. Indice de Résilience FranceMetrics — méthodologie. Analyse informative, non un conseil en investissement.
Salaires — données 2023
Les salaires à Saint-Gaudens
Salaire net mensuel moyen (EQTP)
2 237 €
Femmes 2 050 € · hommes 2 392 € — soit 14,3 % d'écart en défaveur des femmes, à temps de travail égal
Cadres, chefs d'entreprise (PCS 1-3)3 656 €
Professions intermédiaires2 536 €
Employés1 882 €
Ouvriers1 981 €
EQTP = équivalent temps plein : le salaire ramené à un temps complet — un mi-temps payé 1 000 € compte pour 2 000 € EQTP, ce qui permet de comparer sans confondre quotité et niveau de paie. Moyennes au lieu de travail (ceux qui travaillent à Saint-Gaudens, pas ceux qui y dorment). Source : Insee, Base Tous Salariés 2023, parue le 2 septembre 2025.
Attractivité pour l’investissement
66/100
forte
Repère de synthèse pondérant l’accessibilité, la gravité économique et l’attrait touristique de Saint-Gaudens — à partir de données publiques.
Ce qu'un acheteur, un bailleur ou un assureur doivent regarder avant le prix. Données officielles Géorisques (2026).
InondationSéismeRisque industrielRupture de barrage
Risques recensés
4
Arrêtés CatNat
19
Sismicité
modérée
Radon
moyen
Selon Géorisques, Saint-Gaudens est exposée à 4 types de risques recensés (inondation, séisme, risque industriel, rupture de barrage). La commune a fait l'objet de 19 arrêtés de catastrophe naturelle — le dernier : Sécheresse (2023). Sismicité modérée (zone 3/5).
Tension assurantiellesous tension
À Saint-Gaudens, la pression sur l'assurance habitation est notable : 19 arrêtés CatNat, inondation. Le régime CatNat mutualise l'indemnisation, mais franchises et primes progressent dans les communes les plus sinistrées — un point à vérifier avant d'acheter ou de louer.
Confort d'été
Besoin de climatisation notable
Climat chaud à étés marqués : les épisodes de forte chaleur estivale sont réguliers. Le besoin de rafraîchissement (climatisation, pompe à chaleur réversible) y est notable et progresse avec les canicules.
Estimation dérivée du climat régional (types de climats de la France, Météo-France) — pas d'une mesure locale de température.
Passoires thermiques & valeur verte à Saint-Gaudens
Un DPE F ou G, c'est une décote de prix et, bientôt, une interdiction de louer. Voici le profil énergétique du parc de Saint-Gaudens (diagnostics publics ADEME) ; chiffrez la décote et le gain d'une rénovation sur le prix DVF réel de la commune.
Parc diagnostiqué : 3 553 DPE 11.3% de passoires (F/G)Classe médiane D
Taxe foncière à Saint-Gaudens
Pour un logement de 100 m² à valeur locative moyenne, avec le taux global de Saint-Gaudens (54,06 % — commune + interco + taxes spéciales, REI DGFiP 2025). Méthode des impôts (revenu cadastral × taux) ; la cotisation réelle dépend de la valeur locative propre au bien.
1 703 €/an
parmi les plus élevés de France
Position nationale · 100 m²Médiane France 1 271 € · Saint-Gaudens +432 €
20,11 %10 % les plus basses ≤ 30,11 %≥ 51,91 % les plus élevées
Accès aux médecins généralistes mesuré par l'APL (accessibilité potentielle localisée, DREES 2024) : le nombre de consultations accessibles par habitant et par an, offre pondérée par l'activité des médecins et la distance.
Les offres réellement publiées sur France Travail dans le Haute-Garonne (31), tous métiers confondus — l'état du marché, pas une projection.
Offres actives
12 616
Part de CDI
55 %
Alternance
3 %
Brut médian proposé
1 876 €/mois
Le « brut médian proposé » agrège tous les métiers du département — un ordre de grandeur du marché local, pas un salaire de référence par profession (médiane sur 126 annonces affichant un salaire, échantillon de 150).
Les métiers qui recrutent ici
Parmi les 35 métiers suivis par FranceMetrics — chaque fiche détaille le salaire réel (INSEE) et le parcours d'études.
Délinquance enregistrée (police + gendarmerie), taux pour 1 000 habitants. La barre donne l'intensité relative (échelle des communes urbaines) ; les taux affichés sont les chiffres réels.
2
Saint-Gaudens est moins sûre que la moyenne des communes françaises
Indice de sécurité 2/100 — percentile face aux communes françaises (délinquance SSMSI, lissée par la population). Saint-Gaudens est 92ᵉ / 99 du département (Haute-Garonne) pour le cadre de vie.
Cambriolages10,3‰
Dégradations16,8‰
Violences intrafamiliales6,3‰
Violences hors foyer6,8‰
Vols contre les personnes9,1‰
Vols dans les véhicules2,9‰
Violences sexuelles4,4‰
Escroqueries6,9‰
Équipements & services à Saint-Gaudens
1 146 équipements recensés, soit 94 pour 1 000 habitants — Base permanente des équipements (INSEE).
285
Commerces
320
Santé
30
Écoles & formation
38
Sport & culture
7
Transports
17
Tourisme
Médecins & tarifs à Saint-Gaudens
78 médecins référencés dans 12 spécialités — 71% en secteur 1 (tarif Sécu), 29% en secteur 2 (dépassements), 50% acceptent la carte Vitale. Donnée Assurance Maladie (Ameli).
Ce à quoi vous pouvez prétendre ici — de votre commune au département, à la région, à l'État et à l'Europe — avec l'administration qui finance chaque dispositif. Sélection issue du répertoire officiel des aides publiques.