Pont-Audemer

Le marché de Pont-Audemer affiche une trajectoire de correction structurelle, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix/m² sur 5 ans à -2.6%, confirmant un cycle baissier persistant malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif élevé (10.4%). La volatilité des transactions (9 ventes en 2024) et une part de logements vacants à 12.8% révèlent une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique, incompatible avec une demande locative soutenue (63.3% de locataires). La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. des prix (-2.6% annualisé) suggère une sous-évaluation relative, mais le risque de poursuite de la correction est élevé compte tenu de la faible attractivité économique (revenu médian à 18 830€, taux de pauvreté à 21%).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10.4% masque un profil à haut risque : la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible (ratio loyer/prix élevé à 11.6€/m² pour un marché en déclin), avec un stock vacant significatif (12.8%) et une demande locative concentrée sur des profils fragiles (taux de pauvreté à 21%). La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via un arbitrage ciblé sur des actifs bien situés (45.4% de maisons) ou une sortie rapide, car la dégradation des fondamentaux (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). négatif) limite la marge de manœuvre. Le rendement apparent ne compense pas le risque de vacance prolongée ou de décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. supplémentaire.

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité faible, avec un revenu médian à 18 830€ et un taux de pauvreté à 21%, indiquant une population en précarité structurelle. La densité d'équipements (884 pour 27 467 habitants) est équilibrée, mais la concentration des services (355) et commerces (240) ne compense pas l'insécurité élevée (3.4 cambriolages/1000 hab., 12.1 vols/1000 hab., trafic de stupéfiants à 2.8/1000 hab.). Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont quasi inexistants : le marché est polarisé vers des acquéreurs locaux ou des investisseurs en quête de rendement, avec un risque de stagnation des prix. Les points de vigilance incluent la dégradation du parc immobilier (12.8% de vacance) et l'absence de dynamisme économique.