Méounes-lès-Montrieux

Le marché de Méounes-lès-Montrieux affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 4 transactions enregistrées en 2022, confirmant un volume d'échange anémique (inférieur à 0,1% du parc estimé). Le prix médian de 1 610€/m², couplé à une absence de données CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur les 5 dernières années, suggère un marché en phase de stagnation prolongée, voire de correction latente, typique des communes périurbaines à faible attractivité économique. La décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. potentielle par rapport aux zones polarisées voisines (ex : Toulon à 2 800€/m²) indique un risque de sous-évaluation structurelle, mais aussi une inertie à la hausse des prix en l'absence de demande solvable significative.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,5% masque une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. artificielle : avec un loyer médian de 12,7€/m², le marché locatif est polarisé par une demande captive (part des locataires >60% en zone rurale), mais la faible rotation des biens (taux de vacance >8%) et l'absence de dynamisme démographique réduisent la marge de manœuvre pour une stratégie de rendement pur. La prime de risque locatif est compensée par une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d'acquisition, mais le couple risque/rendement reste déséquilibré en faveur de la préservation patrimoniale, avec une revente conditionnée à une amélioration du bassin d'emploi local ou à une migration de ménages vers des zones plus centrales.

Le cadre de vie est marqué par une densité d'équipements limitée (indice de services publics <0,7 vs moyenne régionale) et un niveau de vie médian inférieur de 15% à la moyenne départementale, ce qui limite la désirabilité à long terme. La sécurité, bien que supérieure à la moyenne des communes rurales du Var (taux de criminalité de 32 pour 1 000 habitants vs 45), ne compense pas l'absence de leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente : le marché est dominé par des acquéreurs locaux (70% des transactions), avec une prime à l'achat pour les résidences secondaires non résiliente en cas de retournement économique. Les points de vigilance incluent la dépendance aux migrations pendulaires vers Toulon (40% des actifs) et l'absence de projets structurants (ZFE, transports) pouvant relancer la demande.