Louviers

Le marché de Louviers affiche une phase de correction structurelle avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -0,5%, confirmant une dépréciation nominale malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. locatif élevé (8,1%). La pression vendeuse est amplifiée par une part de logements vacants à 9,3%, supérieure à la moyenne nationale, tandis que le volume de transactions (11 en 2024) révèle une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique. Le prix médian de 1 800 €/m², en dessous du seuil de rentabilité locative standard, suggère une sous-évaluation relative mais masquée par des fondamentaux macroéconomiques défavorables (revenu médian à 19 510 € et taux de pauvreté à 22%).

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 8,1% masque un risque locatif élevé avec 59,7% de locataires et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible, corroborée par un loyer médian de 12,2 €/m² (soit un ratio loyer/revenu de 7,6%, proche du seuil de solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. critique). La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via des actifs sous-évalués (prix/m² < 1 800 €) avec un potentiel de revalorisation à moyen terme, plutôt qu’un rendement pur, compte tenu de la cyclicité négative du marché et de la faible liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix..

Le cadre de vie est marqué par une désirabilité faible, avec un revenu médian de 19 510 € et un taux de pauvreté à 22%, indiquant une population en tension économique. La densité d’équipements (986 pour 22 375 habitants) est équilibrée mais concentrée sur des services de première nécessité (436), limitant l’attractivité résidentielle. La sécurité est préoccupante avec des indicateurs de délinquance (4,1 cambriolages/1 000 habitants, 6,5 violences intrafamiliales) supérieurs aux moyennes régionales, réduisant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. résidentielle sont quasi inexistants sans restructuration urbaine ciblée.