Lillebonne

Le marché de Lillebonne affiche une **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). de -2.7% sur 5 ans (2019-2024), confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé malgré un prix médian au m² de 1 442€, soit un niveau **sous-évalué** de 15 à 20% par rapport aux communes voisines polarisées (ex. Le Havre à 1 850€/m²). La faible activité transactionnelle (7 ventes en 2024) et un taux de vacance de 6.7% révèlent une **liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. anémique**, aggravée par une part de maisons (50.8%) supérieure à la moyenne régionale, limitant la demande locative et la rotation des actifs. La pression vendeuse reste forte, avec des prix résilients uniquement sur les biens **stratégiquement situés** (proximité des axes routiers ou zones rénovées), tandis que les segments périphériques subissent une **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. accélérée** due à la faible attractivité économique du territoire.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9.9% masque une **fausse opportunité** : ce niveau s’explique par des loyers médians au m² de 11.9€, eux-mêmes tirés vers le bas par un revenu médian de 18 850€ et un taux de pauvreté de 20%, révélant une **solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative fragile**. La part de locataires (63.6%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. quasi nulle (peu de demande solvable) imposent une **stratégie de rendement pur à court terme** (moins de 3 ans) avec un focus sur les biens à rénover pour capter une clientèle en quête de prix bas, mais avec un **risque de vacance prolongée** en cas de retournement du marché. Les investisseurs en préservation patrimoniale doivent éviter ce marché, sauf à cibler des actifs **hors du parc social** avec des garanties locatives solides (CDI, revenus > 2 500€/mois).

Lillebonne présente un **risque social élevé** avec un revenu médian de 18 850€ et un taux de pauvreté de 20%, combiné à une densité d’équipements **déséquilibrée** (133 équipements de santé pour 547 au total, soit un ratio de 0.24 vs 0.35 en moyenne pour les villes de taille similaire), indiquant un **déficit d’attractivité résidentielle**. Les indicateurs de sécurité (SSMSI 2025) révèlent une **insécurité latente** avec des taux de dégradations (9.2‰) et de violences intrafamiliales (3.4‰) supérieurs aux moyennes départementales, ce qui **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. la désirabilité** du territoire. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont quasi inexistants, sauf pour les biens **proches des axes structurants** (A29, RD6015) ou en cours de rénovation urbaine. Les points de vigilance incluent la **dépendance au parc social** (part locataires à 63.6%) et l’absence de dynamisme économique local, limitant toute perspective de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. à moyen terme.