Le Port

Le marché de Le Port affiche une **décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. structurelle** avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de -3,6%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé malgré un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. élevé de 11%. La liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. est anémique (3 transactions en 2024), symptomatique d’un marché polarisé où les prix au m² (1 667€) sous-évaluent la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer.. La part de logements vacants (5%) reste contenue, mais le ratio transactions/offre (0,03) révèle une inertie des échanges, typique des zones en transition démographique où la demande locative (64,4% de locataires) compense partiellement la défiance des acquéreurs face à un revenu médian (14 660€) et un taux de pauvreté (42%) incompatibles avec une valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. durable.

Le couple risque/rendement est **déséquilibré** : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 11% masque un risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. élevé (part locataires à 64,4%) et une solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages faible (42% sous le seuil de pauvreté). La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. théorique (loyer médian à 15,3€/m²) est artificiellement gonflée par la pression démographique, mais le marché locatif reste **illiquide** (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix négatif) et exposé à un turnover élevé. Stratégie recommandée : cibler des niches (logements sociaux, colocation) ou des dispositifs fiscaux (Pinel) pour absorber le risque, mais éviter les actifs standards en l’absence de demande solvable à long terme.

Le cadre de vie est **fragilisé** par un niveau de vie très bas (revenu médian à 14 660€) et une densité d’équipements (1 607 pour 40 000 habitants) concentrée sur des services de base (466 en santé, 340 commerces), sans attractivité touristique (7 équipements). La sécurité est un **point de vigilance critique** : taux de cambriolages (2,1‰) et de violences intrafamiliales (8,1‰) supérieurs aux moyennes régionales, avec une exposition aux trafics (7,2‰ usage de stupéfiants). Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente sont quasi inexistants en l’absence de demande endogène, sauf pour des actifs ciblant des populations captives (étudiants, travailleurs précaires). La désirabilité est donc **contrainte**, avec un risque de dépréciation accélérée en cas de choc économique local.