Le Neubourg

Le Neubourg affiche une trajectoire de marché structurellement dégradée, avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). prix sur 5 ans à -18,3%, confirmant un cycle de correctioncycle de correction — Phase de baisse des prix qui suit une période de hausse. prolongé bien au-delà de la moyenne nationale. Le prix médian au m² à 1 413€, couplé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 11%, révèle une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. : les 3 transactions annuelles (DVF 2024) suggèrent une inertie du marché, où les vendeurs maintiennent des prix irréalistes face à une demande atone. La part de logements vacants à 9,2% (vs 8,2% en moyenne régionale) indique un stock dormant, incompatible avec une reprise organique sans ajustement des prix à la baisse ou externalités positives (ex : désenclavement).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 11% masque un risque de vacance chronique : 60,1% de locataires (vs 38,4% de propriétaires) dans un bassin où le revenu médian de 21 480€ limite la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. locative. La tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible, avec un loyer médian à 13€/m² (soit 1,1% du revenu médian), niveau proche du seuil de rentabilité après charges. Stratégiquement, cette commune cible des investisseurs en rendement pur à court terme, mais exige une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. d’au moins 15% sur le prix d’achat pour absorber le risque de vacance et les coûts de gestion, ou une externalité exogène (ex : projet d’infrastructure) pour relancer la demande.

Le cadre de vie est polarisé par une densité d’équipements modérée (482 pour 4 000 habitants), avec des faiblesses structurelles : absence de transports en commun, dépendance aux services de santé (104 équipements pour 14 000 habitants dans un rayon de 10 km) et une offre commerciale limitée (138 commerces). Le niveau de vie, avec un taux de pauvreté à 14% et un revenu médian à 21 480€, classe la commune en zone de fragilité économique, réduisant la désirabilité pour les ménages mobiles. La sécurité, bien que dans la moyenne basse (7,6 dégradations pour 1 000 habitants), est grevée par des violences hors famille (8,6) et intrafamiliales (5), signalant des tensions sociales sous-jacentes. La revente sera conditionnée par une amélioration du tissu économique local ou une intégration dans un bassin d’emploi dynamique (ex : Évreux à 25 km).