Ifs

Le marché d'Ifs affiche une dynamique haussière marquée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). sur 5 ans de 9,9%, supérieur au rythme national moyen, tandis que le prix médian au m² (2 286€) reste inférieur de 15% à la moyenne des communes périurbaines normandes de même taille. La faible volumétrie transactionnelle (4 transactions en 2023) suggère une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement limitée, mais la rareté de l'offre dans un contexte de demande soutenue par la proximité de Caen (10 min) crée un déséquilibre structurel favorable à une poursuite de la hausse des prix, malgré un taux de vacance maîtrisé (3,3%).

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 7,1% positionne Ifs dans la fourchette haute des communes périurbaines normandes, mais la part élevée de locataires (50,2%) et la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. modérée (loyer médian à 13,5€/m² pour un prix médian à 2 286€/m²) indiquent un marché locatif polarisé vers des profils modestes (revenu médian à 21 770€, taux de pauvreté à 13%). La stratégie doit privilégier la préservation patrimoniale via des actifs bien localisés (proximité des axes routiers) plutôt que la recherche de rendements purs, compte tenu du risque de vacance locativevacance locative — Risque qu'un logement reste sans locataire, donc sans loyer. en cas de retournement économique local.

Le cadre de vie d'Ifs présente un risque sécuritaire modéré (indice de cambriolages à 5,3 pour 1 000 habitants, supérieur à la moyenne régionale) et une densité d'équipements équilibrée (446 équipements pour 14 341 habitants), avec une surreprésentation des services (223) et des commerces (59) par rapport aux communes de taille similaire. La part de maisons (60,3%) et la proximité des pôles d'emploi caennais (10 min) renforcent l'attractivité résidentielle, mais la faible densité de transports (2 équipements) et le revenu médian inférieur à la moyenne départementale limitent la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente pour les segments haut de gamme. Les leviers de valorisationvalorisation — Évolution de la valeur d'un bien dans le temps. résidentielle reposent sur la rénovation du parc immobilier et l'amélioration des liaisons douces vers Caen.