Gourdon

Le marché de Gourdon affiche une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. structurellement faible avec seulement 3 transactions enregistrées en 2024, confirmant un cycle de stagnation voire de correction sur un stock immobilier peu échangé. Le prix médian de 1 125€/m², associé à un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,1%, révèle une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. implicite de 18% par rapport à la moyenne des communes de même strate démographique (source: INSEE 2021), suggérant une sous-évaluation relative dans un contexte de marché atone. La part de logements vacants à 22,1% (vs 8% en moyenne nationale) indique un déséquilibre offre/demande structurel, avec un stock dormant qui pèse sur les prix et limite les opportunités d'arbitrage court terme.

Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 10,1% positionne Gourdon comme un marché à haut rendement pur, mais la tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. est faible avec seulement 33,3% de locataires et un loyer médian de 9,5€/m² (soit un ratio loyer/prix de 0,84% mensuel), inférieur au seuil de rentabilité standard pour les investisseurs institutionnels. La part de propriétaires à 63,3% réduit la pression locative et limite les opportunités de repositionnement, tandis que la vacance élevée (22,1%) impose une prime de risque de 2 à 3 points de rendement pour compenser l'illiquidité. Stratégie recommandée : cibler des actifs spécifiques (résidences secondaires, rénovations) ou accepter une détention longue avec un rendement net après charges proche de 7-8% dans un scénario de stabilisation des prix.

Le niveau de vie médian de 20 950€/an et un taux de pauvreté de 15% (vs 14,5% en Occitanie) dessinent un bassin de population à faible pouvoir d'achat, limitant la demande en résidence principale et réduisant la liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente. Les équipements, bien que denses (563 pour 4 600 habitants), sont polarisés vers le tourisme (12 équipements) et les services (236), avec une offre commerciale et sanitaire sous-dimensionnée (135 et 136 respectivement), ce qui fragilise l'attractivité résidentielle. Le risque sécuritaire, mesuré par un indice de 6,4 cambriolages pour 1 000 habitants (vs 3,2 en moyenne régionale), et des violences intrafamiliales à 2,4, alourdit le coût d'opportunité pour les ménages. Points de vigilance : revente lente sur le segment des résidences principales, avec une décotedécote — Prix inférieur à la valeur de référence — une ristourne par rapport au marché. de 10-15% sur les actifs non rénovés.