Figeac

Le marché de Figeac affiche une résilience modérée avec un CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). des prix sur 5 ans à 1,3%, inférieur à l’inflation moyenne (2,1% sur la période), signalant une sous-performance structurelle malgré une liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. observable (18 transactions en 2024). Le rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,1% suggère une prime de risque significative, mais la part de logements vacants à 14,6% (vs 8,2% moyenne nationale) indique une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible, limitant la capacité de répercussion des hausses de loyers. La concentration de maisons (51,4%) renforce la rigidité du marché, réduisant la réactivité des prix aux chocs économiques.

Le couple risque/rendement est déséquilibré : un rendement brutrendement brut — Loyer d'une année rapporté au prix d'achat, avant charges, taxe foncière et impôts. de 9,1% masque un risque de vacance élevé (14,6%) et une tension locativetension locative — Niveau de la demande de logements à louer : plus elle est forte, plus il est facile de louer. faible (part locataires à 47,9%), incompatible avec une stratégie de rendement pur. La part de propriétaires (49,6%) et le revenu médian de 21 830€ (vs 24 000€ moyenne nationale) réduisent la solvabilitésolvabilité — Capacité des habitants à payer (loyer, crédit), liée à leurs revenus. des ménages, limitant la capacité d’absorption des hausses de loyers. Une approche de préservation patrimoniale (ciblage de niches : résidences secondaires, investisseurs locaux) est préférable, avec un horizon de détention long pour absorber les cycles de correction.

Le cadre de vie est polarisé par une désirabilité modérée : la densité d’équipements (1 045 pour 10 000 habitants) est supérieure à la moyenne des villes de taille similaire, mais la part de ménages sous le seuil de pauvreté (15%) et le taux de criminalité (violences hors famille à 9,9 pour 1 000 habitants) dégradent l’attractivité. Les leviers de liquiditéliquidité — Facilité à acheter ou revendre un bien rapidement, sans avoir à baisser le prix. à la revente reposent sur la stabilité du marché local (CAGRCAGR — Taux de croissance annuel moyen : la progression annualisée du prix sur la période (ex. +3 %/an). positif mais faible) et la présence d’une clientèle captive (propriétaires occupants à 49,6%). Les points de vigilance incluent la vacance structurelle (14,6%) et la pression fiscale locale, susceptible de réduire la rentabilité nette après impôts.